土地供应环比大减,京一季度宅地收入578

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土地遇“寒冬” 五天内三宗宅地流拍

随着3月27日土地拍卖结束,北京第一季度供地任务全部完成。搜房网数据统计显示,北京第一季度共成交各类地块50宗,规划建筑面积692.65万平方米。北京总土收达753.44亿元,同比大增57%。

北京土地市场的争夺战仍在持续。昨天,包括昌平南邵和顺义后沙峪在内的3宗地块进入现场竞价,3宗地全部达到合理价格上限,一天为北京带来60.5亿元的土地收入。业内测算,顺义地块的楼面单价高达5.2万元,名列北京土地成交楼面单价排行榜前十。 顺义地块楼面单价达5.2万 昨天成交的顺义区后沙峪镇后沙峪村SY-0019-076R2二类居住用地、SY-0019-079A51医院用地备受关注,作为较为稀缺的低密地块,顺义地块在网上报价结束时就获得了11次网上报价,有11家竞标主体参与现场角逐。 最终,经过41轮厮杀,金隅大成以18.5亿元的总价、配建7.94万平方米自住房和4.69万平方米限价房的代价斩获该地块。这意味着,扣除各种配建,最终14.2万平方米的体量只剩下1.45万平方米商品房。 中原地产首席分析师张大伟测算,其楼面单价为5.2万。“这个楼面价是历史前十名的楼面价,曾经退地的大龙后沙峪镇地王,楼面价3万,容积率不到1,相比本宗地块优势明显。” 泰禾龙湖联合体各摘一地 除了顺义地块以外,昨天成交的另外两宗地均位于昌平南邵,经过数轮争夺,泰禾、龙湖联合体各拿一地。 其中,龙湖联合体经过68轮举牌,以14.25亿元的总价、配建4.56万平方米“人才公租房”的代价摘得北京市昌平区南邵镇(中关村(000931,股吧)科技园区昌平园东区二期)0303-07地块F1住宅混合公建用地,溢价率50%。 张大伟表示,该地块剩余商品房住宅不到4万平方米,折合楼面价2.75万/平方米,而地块周边的项目售价才2.1万元/平方米。 同区域的昌平区南邵镇0303-54地块F1住宅混合公建用地(配建“限价商品住房”)则被泰禾以27.75亿,配建4.9万平方米限价房摘得。据张大伟测算,此地块纯商品房部分折合楼面价为2.1万元/平方米。 近期或仍将有地王出现 值得一提的是,目前是北京土地市场密集成交期,且目前待出售的土地中有不少优质地块。张大伟预计,未来一个月还将有多宗地王,特别是位于丰台区的两宗地块与常营乡的地块,楼面价都可能突破之前区域纪录。

京华时报讯北京土地市场的争夺战仍在持续。昨天,包括昌平南邵和顺义后沙峪在内的3宗地块进入现场竞价,3宗地全部达到合理价格上限,一天为北京带来60.5亿元的土地收入。业内测算,顺义地块的楼面单价高达5.2万元,名列北京土地成交楼面单价排行榜前十。

6月北京8宗用地“待嫁”

图片 2资料图:一在建楼盘 中新社记者 骆云飞 摄

其中,北京土地交易市场与住宅相关宗地共交易22宗,出让总金额为578.49亿元,环比增10.62%,同比增50.53%。由于一线房企对宅地竞夺激烈,一季度楼面均价达到了13194元/平米,也创下历史新高,同比上涨54%,环比上涨40%。

顺义地块楼面单价达5.2万

经历2018年开年高频次拍地后,2月到4月的北京土地市场一直处于低迷状态,5月市场出现了零成交,但是共推出8宗土地。业内人士预计这些土地6月份有望成交,土地市场将再燃战火。

新年1月房地产各项成交数据已经出炉,在北京土地市场,据新京报记者统计,1月份共成交16宗地块,成交额达到403.07亿元,同比2017年1月上涨三倍有余,环比去年12月份大幅增长161%。高增长源自土地供应量的充足和节奏的加快。但是五天内连续三宗宅地流拍,让土地市场瞬间迎来寒冬。

根据国土局公告,2014年北京继续加大住宅用地供应,进一步优化供应结构,商品房用地中将有50%用于建设自住型商品房。宅地配建自住房几乎已成标配,自住房地块受到房企追捧。

昨天成交的顺义区后沙峪镇后沙峪村SY-0019-076R2二类居住用地、SY-0019-079A51医院用地备受关注,作为较为稀缺的低密地块,顺义地块在网上报价结束时就获得了11次网上报价,有11家竞标主体参与现场角逐。

土地供应环比大减

北京宅地连续仨月现流拍

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最终,经过41轮厮杀,金隅大成以18.5亿元的总价、配建7.94万平方米自住房和4.69万平方米限价房的代价斩获该地块。这意味着,扣除各种配建,最终14.2万平方米的体量只剩下1.45万平方米商品房。

记者从北京市规土委官网获悉,2018年2月份,北京土地市场成交6宗居住类用地,3、4月份各成交一宗地块。5月份出现了零成交,但是推出8宗经营性用地,其中居住类用地4宗,商服金融类用地4宗,这些地块或将在6月成交。

根据北京市规划国土委的数据显示,截至1月31日,今年北京1月份成交的16宗土地中,包括12宗宅地,均是共有产权住房或限房价地块。

自住房地块占宅地成交宗数2/3

中原地产首席分析师张大伟测算,其楼面单价为5.2万。“这个楼面价是历史前十名的楼面价,曾经退地的大龙后沙峪镇地王,楼面价3万,容积率不到1,相比本宗地块优势明显。”

据中原地产数据显示,今年前五月北京土地成交仅有25宗,其中宅地19宗。相比之下,2017年前五月的土地成交44宗、其中宅地21宗,通过相比可发现,2018年土地成交比2017年前五月同期总量明显减少。

中原地产首席分析师张大伟表示,2018年供地节奏有增无减,将继续是北京土地供应大年。

最贵自住房遭豪夺

泰禾龙湖联合体各摘一地

对此,诸葛找房首席分析师陈雷认为,相较去年前5月,今年前5月政府土地出让条件更为严格,加之开发企业资金收紧,入市情绪不高,导致了出让土地减少。

土地供应环比大减,京一季度宅地收入578。但是否是成交大年,将是一个未知数。2017年,北京土地成交额高达2796亿元,刷新历史纪录,今年1月份,北京土地延续去年供应节奏,18宗地块密集出让,曾被认为将刷新单月成交纪录。但事与愿违,不仅总成交额403亿元远低于之前预期的600亿,市场还进入“流拍魔咒”,五天三宗宅地流拍。

由于2013年房企业绩向好,资金充足,2014年第一季度房企抢地热情高涨。多地块达到合理价格上限并配建限价房、自住房、公租房等。据伟业我爱我家市场研究院统计,涉及配建限价房、自住房等宅地成交的地块数量多达14宗,占整个季度宅地成交宗数的约2/3。

除了顺义地块以外,昨天成交的另外两宗地均位于昌平南邵,经过数轮争夺,泰禾、龙湖联合体各拿一地。

陈雷认为,虽然今年5月北京土地市场没有土地成交,但是接下来的6月份,土地市场将再燃战火。截至目前,根据北京规土委网站公开挂出的信息显示,6月等待成交的土地共有8宗。结合之前北京土地供应类型来看,保障房、限价房、共有产权房、安置房等性质用地均已出现,可以看出土地在放量的同时,也兼顾多渠道供应模式。

1月30日,北京1月份最后一批宅地迎来现场竞拍,其中丰台区卢沟桥乡一地块因无房企报名而流拍。而在五日前,丰台区花乡白盆窑村两宗共有产权地块也惨遭流拍。

其中,最受关注的当属北京“最贵自住房”朝阳来广营地块。该宗地限价28000元/平米,由于地块优势明显,恒大以20.5亿总价豪夺该地块,住宅部分的楼面价高达2.1万元/平方米。

其中,龙湖联合体经过68轮举牌,以14.25亿元的总价、配建4.56万平方米“人才公租房”的代价摘得北京市昌平区南邵镇(中关村科技园区昌平园东区二期)0303-07地块F1住宅混合公建用地,溢价率50%。

4宗限价房土地有望成交

一月三宗宅地流拍,这在近几年的北京土地市场十分罕见,据中原地产数据显示,2017年北京宅地流拍2宗,2015年1宗,2014年4宗,2013年1宗,2012年6宗。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,配建限价房、竞报自住型商品房等方式在土地成交热度高涨的情况下,增加了市场刚需房源的土地供应,未来将对分流市场需求、平抑房价产生一定的影响。不过,胡景晖也指出,从此类房源的土地供应来看,未来将转化的房源数量对比北京市目前的刚需人群总量来说依旧十分有限。此类土地的逐步入市,从目前来看对市场的影响依然主要集中在预期方面。

张大伟表示,该地块剩余商品房住宅不到4万平方米,折合楼面价2.75万/平方米,而地块周边的项目售价才2.1万元/平方米。

值得一提的是,6月份即将待成交的土地中有4宗限价房土地,分别是丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-12等地块、顺义区后沙峪镇21-18-001e等地块、房山区青龙湖镇FS16-0201-0013等地块、顺义区后沙峪镇马头庄村SY00-0019-6007等地块。 其中,丰台区卢沟桥乡小瓦窑村XWY-12等地块曾在2018年1月30日,因无人报名而流标,当时挂牌起始价63.27亿元,本次降价13.47亿后再次供应。地块虽然体量大,但是近一半的面积需用于无偿还建,起始楼面价达3.2万元/平方米。

据北京市规划国土委的数据显示,去年流拍的两宗宅地分别发生在11月和12月,也就是说,北京土地市场已经连续三个月出现流拍现象。

2014北京第一季度经营性用地成交总价TOP10

同区域的昌平区南邵镇0303-54地块F1住宅混合公建用地(配建“限价商品住房”)则被泰禾以27.75亿,配建4.9万平方米限价房摘得。据张大伟测算,此地块纯商品房部分折合楼面价为2.1万元/平方米。

土地供应环比大减,京一季度宅地收入578。自2017年以来,随着楼市调控的深入,特别是持续加码的各地调控政策,土地市场逐渐出现了流标现象。

在其他已成交地块的溢价方面,继续保持低迷。据中原地产数据显示,2017年北京住宅用地溢价率为26%。今年1月份,12宗宅地平均溢价率低至11.55%。

宗地名称规划建筑面积成交价丰台区城乡一体化卢沟桥乡西局村旧村改造项目170535495800昌平区北七家镇地块471796488180朝阳东坝单店二类居住、小学用地316433433500丰台南苑石榴庄村旧村改造等地282463424000门头沟新城MC00-0017-6005等地块242699382000昌平区沙河镇七里渠南北村地块202777360770丰台区城乡一体化卢沟桥乡西局村旧村改造项目220201357000北京经济技术开发区河西区X91R1地块193451.75310000顺义赵全营镇镇中心区地块253365307100朝阳崔各庄乡来广营北路二类居住用地229740300088

近期或仍将有地王出现

据中原地产研究中心统计数据显示,一线城市2018年上半年土地流标8宗,其中有6宗出现在北京,合计经营性土地流标同比上涨166%,流标面积同比上涨幅度达到了700%。

规模大、总价高地块易流拍

数据来源:北京搜房网

值得一提的是,目前是北京土地市场密集成交期,且目前待出售的土地中有不少优质地块。张大伟预计,未来一个月还将有多宗地王,特别是位于丰台区的两宗地块与常营乡的地块,楼面价都可能突破之前区域纪录。

对此,中原地产首席分析师张大伟认为,目前房企普遍面临资金紧张、融资困难的现状,在获取高总价地块时势必慎之又慎。加上一些地块本身资质较差,还建比例大,影响了实际可售货值。而限价要求又将做溢价的空间限死,自然让企业望而却步。

土地流拍原因,就地块的本身属性而言,总价高、配建多且还建与限价条件非常严格。以1月30日流拍的卢沟桥地块为例,根据出让标书,该地块总起始价63.27亿元,总建筑面积约为29万平方米,其中住宅部分12万平方米,公建面积5万余平方米,50%必须持有20年之上,绿隔产业面积11万平方米,控高80米,全部要无偿还建给企业,且地块有大规模的人防配套工程。

3月成交尾声冷热不均 胡景晖:宅地市场或将分化

不过,陈雷表示,虽然土地市场节奏放缓,但是新建商品房供应不断增加,不用担心未来新房市场会出现供不应求的局面。在张大伟看来,2017年北京土地市场所有土地全部限价,因为政策未明确,这部分项目一直未入市,政策明确后,这部分项目有望加快入市,增加市场供应量。

张大伟分析,一般住宅地块的人防指标是9%-11%,该地块下面的人防面积达到40311平方米,进一步影响了地下的货值。张大伟进一步分析,地块还建部分建安成本约为6.23亿元,拿地成本接近70亿元,而商品房住宅部分货值只有67.54亿元。

近期,北京万科、东亚等楼盘出现降价新闻,购房者预期看降,与此同时,房企预期不一,这或对北京土地市场产生影响,3月成交尾声,土地市场冷热不均。据伟业我爱我家市场研究院统计,3月份,北京市宅地成交仅4宗。自3月10日成交1宗之后,经历了15天的空档期,3月26日、27日两天才再度有3宗成交。

采写/新京报记者 张建

流标的两宗丰台花乡白盆窑共有产权房地块,虽处于南四环到南五环之间,位置较好,但是起拍总价高达92亿元,4.3万元/平方米的限售价,在共有产权房中算是贵的,对购房者来说并不便宜,未来销售中存在风险。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,从26日和27日两天的成交情况看,受一季度北京市场成交偏冷、楼市观望情绪浓厚、拿地成本不断升高等因素的综合影响,房企拿地的意愿显示出有所下降的苗头。如果未来4、5月份楼市成交情况仍不及预期,二季度土地市场成交或将有所降温,宅地市场也将可能有所分化:一些远郊区县区位较差的土地或将受到冷落,出现流拍或底价成交,而宗地位置优越、盈利空间较大的优质地块仍将受到哄抢。

连续三个月流拍,而且是住宅用地,这种情况值得关注。张大伟认为,最主要的原因还是房地产调控下,土地属性复杂,且地价房价全面限价,同时大量的共有产权地块存在,这种情况下,全行业亏损已经出现。

胡景晖认为,综合过去一年北京市的土地供应思路来看,二季度北京的土地入市量仍将维持较高水平,但如果市场氛围不见好转,开发商拿地热情降低,实际成交量也可能有所降低。

流拍的3宗住宅地块,全部都是高总价地块,但对于当下融资渠道来说,2018年最明显的收紧是信托资金,这使得房企拿地,特别是拿大的地块难度越来越大。张大伟如是说,“大的地块都有流拍的风险。”

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中原地产北京公司总经理任莉表示,开发商做共有产权房和限价房一直是赔钱的,之前全靠商品住宅的利润补贴,现在政府限售价,商品房已经没有了多余利润,所以流拍会是常态。

土地供应结构或将微调

亚豪机构市场总监郭毅认为,如果土地方面的政策没有出现调整,土地市场降温将是显而易见的。

一位业内人士表示,有的开发商已经不再聚焦于北京招拍挂市场,开始去村里面找集体建设用地了,因为成本较低。

流拍想必也不是政策层面的初衷,在张大伟看来,调控力度的确过大,是时候应该有些平稳的措施出台了。

据媒体报道,北京市规划国土委相关负责人表示,针对流拍地块,将会同丰台区政府对该项目的规划方案进一步研究、细化,使还建产业用地与周边居住环境有机结合,在保证原集体经济组织可持续发展的同时,积极提升住宅建设品质。

任莉表示,如果流拍继续,土地供应结构应该会有所调整,从市场需求的角度来说,应该多补充些普通商品房的供应,但是按照之前政府5年完成150万套住房的土地供应计划,绝大部分还是带有政策的商品房。

采写/新京报记者 段文平

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