9159金沙官网:中资再不动手商务楼就要被黑石们

整理|PT研习社小组 授权地产号发布

外资PE抄底北上广深

戴德梁行数据显示,2018年3000亿的商办交易里差不多有900多亿是外资,外资占比近1/3。2018年-2019年一季度,外资机构在中国北京的大宗房产交易已达10起,累计交易金额超过250亿元。

一大波外资正在赶往或已经达到北上广深。

自《PE抄底北上广深商办物业》发出后,PropTech研习社在北京线下组织了一场沙龙。来自房地产资金方、知名代理行、地产商、信托公司等多个领域的嘉宾围绕外资抄底北上广深商办话题进行了探讨,以下是PropTech研习社整理出的沙龙实录。

夸张点说,中资再不出手,北上广深的商办写字楼要被外资PE买完了。

为什么是现在这个时间节点?为什么是外资?为什么是北上广深?内资表现又如何呢?如果要投资,买地买楼还是买酒店?

刚刚过去的3月,全国多地楼市开始回暖。除了住宅市场,商业地产市场也一直暗潮涌动,背后推动的主力就是外资。近段时间以来,市场屡屡传出写字楼和购物中心空置率走高的消息,但外资却仍在加码投资北上广深等一线城市的商业地产市场。

本文核心回答了:外资抄底的背景原因,基金投资的物业类型选择,基金投后管理的运营策略。另外,关于公募REITs这场沙龙也有探讨,这个话题我们选择另起一篇进行推送。

光是2019开年这3个月,以国际私募巨头黑石为首的买家,就已经撒出了200亿收楼。

一、3000亿交易额里900亿是外资,外资为何跑步入场抄底中国?

大宗交易不断

关于外资抄底那些事儿,以下enjoy:

黑石先是以4.8亿美元收购了美国商业地产巨头塔博曼旗下西安、郑州和韩国三家购物中心50%股权;又以70.23亿港元回购海航地产开发子公司香港国际建投69.54%股份;最近又爆出拟以15亿美元收购上海长泰广场。

戴德梁行北中国区资本市场董事杨蕾:

在2018年中国商业地产陷入低迷之际,外资却在中国开启了一路“买买买”模式。世邦魏理仕集团的数据表明,2018年外资在商业地产上的投资激增62%,达到780亿元人民币,创下自2005年以来的最大规模,黑石集团和新加坡开发商凯德置地一举成为最大的两个买家,特别是凯德和新加坡政府投资公司斥资约128亿元收购由两栋50层的办公楼和一体式购物中心组成的“上海最高双子塔”,成为去年最大的一笔收购。

戴德梁行数据显示,2018年3000亿的商办交易里差不多有900多亿是外资,外资占比近1/3。2018年-2019年一季度,外资机构在中国北京的大宗房产交易已达10起,累计交易金额超过250亿元。

不光黑石在买买买,凯德、基汇资本也是主流买家,上海浦发大厦、上海MixC万象城等几栋甲级写字楼就刚被他们收入麾下。

外资抄底这个事情我们是从去年二季度,甚至更早就开始讲,外资回来了。到了去年三四季度,包括今年一季度的时候,大家已经非常清晰的看到外资是真的真金白银的大量地砸过来的。

戴德梁行的数据显示,去年外资机构参与北京大宗物业收购金额达到了169亿元,占北京大宗物业总成交的三成;外资机构参与上海大宗物业收购金额占上海大宗物业总成交的六成。

为什么是现在这个时间节点?为什么是外资?为什么是北上广深?内资表现又如何呢?如果要投资,买地买楼还是买酒店?

外资PE入华收楼,大有豪华买手狂“撒币”的姿态。

为什么外资要在这个时间点进场呢?四个原因。

今年以来,以国际私募巨头黑石为首的外资买家继续“买买买”。黑石先是以4.8亿美元收购了美国商业地产巨头塔博曼旗下西安、郑州和韩国三家购物中心50%股权。随后,黑石又以70.23亿港元回购海航地产开发子公司香港国际建投69.54%股份。最近,有海外媒体爆出,黑石拟以15亿美元收购上海长泰广场。

截至2019年3月27日,外资机构在中国内地的大宗房产交易已达到8起,累计交易金额超过300亿元。其中光黑石一家机构出手就接近200亿元,占总交易金额的六成以上。

第一,汇率优势。宏观层面,人民币兑美元的汇率下跌,对于外资来说一定是一个非常好的信号,他们可以用更少的美金去买人民币的资产,这是非常简单而直观的理由。

今年1月,凯德集团连续发布公告,先是将与一家非关联第三方公司成立合资公司,斥资27.52亿元收购上海浦发大厦约70%面积。随后,集团与淡马锡达成交易,以110亿新元收购其附属公司星桥腾飞旗下两家全资子公司的所有股份。据悉,此笔交易完成后将使凯德集团在中国管理的资产增长9%至482亿新元,并进一步提升该集团在华项目储备至近560万平方米。

3000亿交易额里900亿是外资

为什么国内外玩家都在这个时间点进场“抄底”?

第二,内资融资能力下降。前两年外资在观望,为什么在观望?内资太猛了,外资根本就没有出手的机会。内资算账激进,出手也很快,尽调周期短,汇报周期短,所以外资很难有机会参与。

而在今年2月,在港交所上市的REITs领展房产基金发布公告称,与卖方签订框架协议及股权转让协议书,领展同意以66亿元的总代价收购深圳福田区的怡景中心城购物中心,零售面积为8.39万平方米,可租赁面积5.99万平方米,另有741个停车位,交易顺利完成后将成为深圳第一宗外国基金并购商业资产的案例。

外资为何跑步入场抄底中国?

“国内大的环境是从增量市场转入存量市场,住宅如此,商业地产更是如此。在一线城市核心地段已经没有地了,很多老的楼的楼龄也比较长,由于方方面面的原因运营效率并不高。但这些存量资产本身是有巨大价值的,所以我们会使用基金的逻辑去进行收购,通过基金化的运作方式未来去退出。”远洋资本副总经理、不动产投资业务董事总经理周岳告诉投中网。

那为什么最近外资有变化呢?随着中国整体去杠杆,内资除了险资以外大部分机构融资能力下降。内资融资能力下降,外资才有机会出手。

记者调查发现,位于深圳福田CBD的怡景中心城购物中心近年来表现一直“不温不火”,但商场基本处于满租状态。有商户表示,中心城的多数租约将于今后3年陆续到期,不排除领展收购后在商场和品牌定位上做出改变。对于深圳怡景中心城高达66亿元的价格,当时不少声音认为价格偏高,领展对项目未来的升值前景过于乐观。不过目前该项目的投资回报率至少在4%以上,高力国际华南区董事总经理冯文光表示,“这已经属于很高的水平,该项目还有进一步优化的空间,未来的前景价值乐观,所以才能让领展以66亿元的价格买下。”

戴德梁行北中国区资本市场董事杨蕾:

外资入华抄底,跟内地房地产市场进入存量这个大背景离不开。但实际上,外资入华抄底商办写字楼不是最近的事。

第三,市场上有货了。同样因为经济调控的原因,去杠杆、去地产大势下,更多的资产被拿出来卖,比如海航的一系列资产。我们市场上的货多了,大家可选的东西也就多了,交易的频次就出来了。

就在1日,绿地香港控股有限公司发布公告宣布短暂停牌。公告称,该公司股份及合共4.5亿美元的票据及4亿美元债券4月1日起短暂停止买卖,以待该公司发出一份有关公司内幕消息公告。市场消息指出,绿地香港停牌或与旗下上海五里桥项目三栋写字楼及商业出售给海外基金Brookfield一事有关。

外资抄底这个事情我们是从去年二季度,甚至更早就开始讲,外资回来了。到了去年三四季度,包括今年一季度的时候,大家已经非常清晰的看到外资是真的真金白银的大量地砸过来的。

早从2004年,国内商业地产就开始被整合并购。2005年达到高峰,并购案逾10起,上海广场、上海世贸大厦等地标性建筑均于2005年被摩根士丹利收入麾下。

第四,全球资产配置里面有中国,中国配置少不了北京上海。2018年的一个报告显示,全球投资者最喜欢投的目的地中,上海和香港已经进入榜单前十。如果是投亚洲,中国一定会是任何一个机构都不会丢掉的一个市场。 如果中国是不会丢掉的市场,那北上更是一定会去的两个城市。

外资为何“买买买”

为什么外资要在这个时间点进场呢?四个原因。

只是,好景不长,2006年起,政府出台了一系列“限制外资炒房”规定,被收购物业数量直线下降。

长平经济研究所执行所长王长勇:

其实,外资机构对国内商业地产的收购始于2004年,主要集中在一二线城市的核心地段,被收购的资产标的涵盖写字楼、购物中心以及综合体。据统计,有35%的标的已经实现退出。例如在2013年,黑石斥资4亿美金收购深国投商用置业集团40%股权。2016年,万科收购印力集团,黑石继而退出。

第一,汇率优势。宏观层面,人民币兑美元的汇率下跌,对于外资来说一定是一个非常好的信号,他们可以用更少的美金去买人民币的资产,这是非常简单而直观的理由。

不过,十年之后,“限外令”在2015年正式松绑,外资对境内物业的收购数量又开始呈现上升的趋势。到了2018年,外资并购已经出现了显著的升温。

外资近期入华抄底,在宏观层面还有以下三点原因:

活跃的外资也正逐步改变由内资主导中国大宗地产交易市场的局面。世联行的报告指出,2018年大宗交易内资买家交易数量和交易金额分别为60%和55%,外资买家交易数量和金额占比分别为40%和45%,外资活跃度较2017年有大幅提升。此外,北上广深港五大城市的大宗交易数量占比高达83%。

第二,内资融资能力下降。前两年外资在观望,为什么在观望?内资太猛了,外资根本就没有出手的机会。内资算账激进,出手也很快,尽调周期短,汇报周期短,所以外资很难有机会参与。

政策回暖之后,外资闻风而来。

第一,外商投资政策的稳定性。政策方面,外资进行全球布局会对国家投资环境进行评估,中国的外商投资政策保持稳定,并且营商环境不断改善。

目前,国内房地产市场已经趋于平稳,一些城市的写字楼和商业租金甚至出现下调的迹象,为什么外资仍不断“买买买”?有业内人士表示,国内房地产市场从增量市场转入存量市场,住宅如此,商业地产更是如此,但这些存量资产本身是有巨大价值。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,相对于以往主要用于投机,外资“买买买”显示出对中国产业经济发展持看好的态度,预计市场在2019年下半年会出现复苏态势,利好此类市场的物业交易。此外,外资投资此类不动产的约束减少,投资收益也在上升。

那为什么最近外资有变化呢?随着中国整体去杠杆,内资除了险资以外大部分机构融资能力下降。内资融资能力下降,外资才有机会出手。

最全盘点

第二,继续推进开放。国内去年民营企业家座谈会,推进开放并支持民营经济的承诺,对内资产生积极影响,我觉得外资可能也有反应。全国人大通过的《外资投资法》,我觉得这让他们的顾虑比去年小多了。比如,外商投了钱,能不能出去?这都是他们考虑的。

戴德梁行华南区资本市场主管陈俊儒认为,与北京、上海及广州对比,在大宗交易的投资者结构中,深圳的外资买家占比远低于其他城市,预计在接下来的几年中,深圳大宗交易市场的外资机构比例将逐渐增加。

第三,市场上有货了。同样因为经济调控的原因,去杠杆、去地产大势下,更多的资产被拿出来卖,比如海航的一系列资产。我们市场上的货多了,大家可选的东西也就多了,交易的频次就出来了。

限外令松绑,顶级外资PE跑步进场

今年金融业加大开放,提高外资投资金融企业股比,那么外资现在进入我还觉得是比较聪明的。

高纬环球大中华区资本市场主管弗朗西斯表示:“虽然外国投资者已投了很多钱,但他们并未用尽弹药。今年,外资将成为中国商业房地产投资的一支重要力量。”

第四,全球资产配置里面有中国,中国配置少不了北京上海 。2018年的一个报告显示,全球投资者最喜欢投的目的地中,上海和香港已经进入榜单前十。如果是投亚洲,中国一定会是任何一个机构都不会丢掉的一个市场。如果中国是不会丢掉的市场,那北上更是一定会去的两个城市。

戴德梁行的数据显示,2018年中国内地商业地产总投资额达2960亿元,外资占总交易额的32%。

第三,中国城市经济的成功转型。我的一个观察,中国经济去年特别压抑,今年感觉特别好,股市也是有反应的。中国几个城市的经济的转型其实还是做得很不错,互联网的创新,包括5G等技术的发展,这些产业布局技术创新对于地产也是利好的。

长平经济研究所执行所长王长勇:

其中,外资机构参与北京大宗物业收购金额达到了169亿元,占北京大宗物业总成交的三成;外资机构参与上海大宗物业收购金额达到了640亿元,占上海大宗物业总成交的六成。

沙龙嘉宾A(不愿具名的不动产基金从业者):

外资近期入华抄底,在宏观层面还有以下三点原因:

对国内商业地产“蠢蠢欲动”的外资机构并不止黑石一家。

还有一个原因,基金周期。

第一,外商投资政策的稳定性。政策方面,外资进行全球布局会对国家投资环境进行评估,中国的外商投资政策保持稳定,并且营商环境不断改善。

据不完全统计,截至2019年3月27日,已有16家外资机构参与“抄底”内地商办楼宇。这些外资机构除了世界顶级投行黑石集团,还包括凯德、领展、腾飞、基汇资本等知名地产投资基金。

外资之所以在2018年和2019年跑步入场,一个很重要的原因是因为很多房地产基金是2015年左右募集的,投资期大概是4到5年,到2018、2019年刚好是一个投资期快结束,所以这也是最近外资跑步入场的主要原因。

第二,继续推进开放。国内去年民营企业家座谈会,推进开放并支持民营经济的承诺,对内资产生积极影响,我觉得外资可能也有反应。全国人大通过的《外资投资法》,我觉得这让他们的顾虑比去年小多了。比如,外商投了钱,能不能出去?这都是他们考虑的。

如下图所示,投中网梳理了近年来主流外资机构参与的中国内地大宗物业交易情况:

前两年外资手里有钱,但是花钱的能力被抑制住了。因为市场上没货,或者是竞争不过内资,还没等算账算明白了,内资已经买完了。直到今天有机会了,外资会迅速释放。所以,我们现在面临的就是外资在迅速释放能量的这么一个时间点。

今年金融业加大开放,提高外资投资金融企业股比,那么外资现在进入我还觉得是比较聪明的。

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二、千亿外资进场抄底买什么?机会型、改造型、核心型、增益型

第三,中国城市经济的成功转型。我的一个观察,中国经济去年特别压抑,今年感觉特别好,股市也是有反应的。中国几个城市的经济的转型其实还是做得很不错,互联网的创新,包括5G等技术的发展,这些产业布局技术创新对于地产也是利好的。

通过梳理上述项目,我们发现——

戴德梁行北中国区资本市场董事杨蕾:

沙龙嘉宾A(不愿具名的不动产基金从业者):

外资机构对国内商业地产的收购始于2004年,主要集中在一二线城市的核心地段,被收购的资产标的涵盖写字楼、购物中心以及综合体,其中有35%的标的已经实现退出。

外资参与国内大宗物业交易有几个新的特点:第一,出现很多新资本,证明证明中国对于全球资本吸引力在上升;第二,更多联合投资,包括最近刚被收购的鼎好,以及海航退出的浦发大厦均是案例;第三,LP也开始直投项目,例如安联保险在去年在北京收购了凯龙高科岭,在上海也投了项目。

还有一个原因,基金周期。

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受土地有限供应的影响,北京现在开发类的项目一直不多,市场上表现最活跃的项目类型就是城市更新类项目,比如酒改办、商改办。

外资之所以在2018年和2019年跑步入场,一个很重要的原因是因为很多房地产基金是2015年左右募集的,投资期大概是4到5年,到2018、2019年刚好是一个投资期快结束,所以这也是最近外资跑步入场的主要原因。

(图为外资收购境内物业时间表)

外资来中国买物业的类型一般是和基金的投资策略相符,核心型、核心增益型、价值增值型、机会型都会有。正常情况下一定是机会型或者价值增值型的物业的投资回报率高于核心型,因为交易复杂程度不一样,后期付出的成本也不一样,对应的风险也不一样,同样地,回报也不一样。

前两年外资手里有钱,但是花钱的能力被抑制住了。因为市场上没货,或者是竞争不过内资,还没等算账算明白了,内资已经买完了。直到今天有机会了,外资会迅速释放。所以,我们现在面临的就是外资在迅速释放能量的这么一个时间点。

从被收购标的的时间分布来看,国内商业地产兼并收购始于2004年,在2005年达到高峰,并购案逾10起,上海广场、上海世贸大厦等地标性建筑均于2005年被摩根士丹利收入麾下。

中金佳晟执行董事杨东:

2006年起,政府出台了一系列“限制外资炒房”规定,被收购物业数量直线下降。2015年,随着“限外令”的正式松绑,外资对境内物业的收购数量又开始呈现上升的趋势。2019年至今,外资在境内收购的商业地产已达8宗。

第一,我们选择的标的在北京地区。第二,比较核心的园区或者商圈里面。第三,标的物都比较小,交易额在5个亿以下的。周期大概三年多。 有些项目我们买下来,半年左右就改完了。投资回报率很好,20%到24%的投资回报率。核心就是我们的改造能力。

千亿外资进场抄底买什么?

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我们拿的都是有问题的楼,体现我们改造的能力才能挣得到钱。我们公司有一个版块是做房地产抵押贷款的,在香港上市,规模比较大。所谓大家说不良,我们都觉得都是优良资产。只不过这两年的经济环境下行,一些小企业遇到困难,需要将抵押物拿去获得现金,这些都是非常规范的操作。

机会型、改造型、核心型、增益型

(图为外资布局地域分布)

沙龙嘉宾B(国企背景地产开发商投资板块):

戴德梁行北中国区资本市场董事杨蕾:

从地域分布来看,被收购物业主要集中在北上广深这四大一线城市,占比接近9成。上海被收购的物业宗数最多,高达29起,占据半壁江山。北京被收购标的数位列第二,这与北京“五环内禁止新建酒店、写字楼”的指导政策密不可分。

从地产商的角度,核心诉求是盘活存量资产,其中以非核心物业为主。

外资参与国内大宗物业交易有几个新的特点:第一,出现很多新资本,证明中国对于全球资本吸引力在上升;第二,更多联合投资,包括最近刚被收购的鼎好,以及海航退出的浦发大厦均是案例;第三,LP也开始直投项目,例如安联保险在去年在北京收购了凯龙高科岭,在上海也投了项目。

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而房地产私募基金主要投资具于目前因为运行水平较低,具有增值空间的物业。从地产商的角度,尤其是作为上市公司,核心的资产是不太能够拿出来。拿出来的资产大都是在培育期的资产。

受土地有限供应的影响,北京现在开发类的项目一直不多,市场上表现最活跃的项目类型就是城市更新类项目,比如酒改办、商改办。

从被收购标的的属性来看,写字楼和购物中心难分伯仲,均在外资最喜欢“楼型”之列。综合体是写字楼和购物中心的组合,后期经营管理难度较大,在最近几年才开始被外资追捧。

对央企、国企背景的地产公司来说,融资成本很低,通过基金做表外融资的动力不足,更倾向于与长期的股权资金合作参与到物业的建设、培育的过程中。

外资来中国买物业的类型一般是和基金的投资策略相符,核心型、核心增益型、价值增值型、机会型都会有。正常情况下一定是机会型或者价值增值型的物业的投资回报率高于核心型,因为交易复杂程度不一样,后期付出的成本也不一样,对应的风险也不一样,同样地,回报也不一样。

复盘外资在上海收购的29个项目,投中网发现,写字楼、购物中心和综合体分别占据18席、7席和4席。不难发现,上海的写字楼是最受外资青睐的投资标的,占据整个交易市场1/3以上的份额。

对物业类型来讲,地产公司主动配置非核心城市非核心区域的写字楼、购物中心动力不是很足,部分公建是与住宅用地一起获取的,此部分的现阶段不是很成熟的物业想通过基金的方式持有,减少资本占用,并通过基金享受未来增值。

中金佳晟执行董事杨东:

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沙龙嘉宾C(头部地产开发商资管从业者):

第一,我们选择的标的在北京地区。第二,比较核心的园区或者商圈里面。第三,标的物都比较小,交易额在5个亿以下的。周期大概三年多。有些项目我们买下来,半年左右就改完了。投资回报率很好,20%到24%的投资回报率。核心就是我们的改造能力。

(图为被收购物业金额)

我们处境差不多,外资也好、市场化的机构也好,他们看的是北上广深,而且是北上广深的核心区域,北京最起码是4环内。

我们拿的都是有问题的楼,体现我们改造的能力才能挣得到钱。我们公司有一个版块是做房地产抵押贷款的,在香港上市,规模比较大。所谓大家说不良,我们都觉得都是优良资产。只不过这两年的经济环境下行,一些小企业遇到困难,需要将抵押物拿去获得现金,这些都是非常规范的操作。

从并购金额来看,有一半的标的并购金额是在20亿元以下,有8成以上的标的并购金额是在50亿元以下,只有极少数标的并购金额超过70亿元。

我们的项目都是跟住宅一块拿的地,这些商业区域一般是5环、6环。我们也寻求外资、地产基金的介入,但基金也很挑我们。

沙龙嘉宾B(国企背景地产开发商投资板块):

其中,并购金额最高的交易当属凯德集团联合新加坡政府投资公司以127.86亿元收购上海双子塔星港国际中心。成交金额第二第三的标的都被黑石收入囊中,其中黑石集团分别以15亿美金和12亿美元收购上海长泰广场以及上海怡丰城。

不过,今年过完年以后,有一个明显的感受,就是去年我们主动去找外资,今年明显能够感觉到,一些基金甚至是外资,愿意调过头来找到我们。今年的行情,从我们的感受来说,要比去年好很多。不过,我们说的这个变化,更多主要集中在公寓上面。

从地产商的角度,核心诉求是盘活存量资产,其中以非核心物业为主。

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权易互联合伙人潘希峰:

而房地产私募基金主要投资具于目前因为运行水平较低,具有增值空间的物业。从地产商的角度,尤其是作为上市公司,核心的资产是不太能够拿出来。拿出来的资产大都是在培育期的资产。

从被收购标的的退出情况来看,有17个标的已经实现退出,占比达35%。其中,17个标的中有13个位于上海,2个位于北京,广州、深圳各占一席。上海被收购的物业宗数最多,上海的平均退出率也遥遥领先,29起交易中有近一半的项目已经实现退出。

基金抄底北京的核心机会在哪?在长安街以北、东四环附近,望京比较好。外资关注的是成熟区域的成熟物业。

对央企、国企背景的地产公司来说,融资成本很低,通过基金做表外融资的动力不足,更倾向于与长期的股权资金合作参与到物业的建设、培育的过程中。

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北京这几年都在说存量市场的问题,五环以内不再新增写字楼、商办物业,所以从政策上也是一个利好。要一个名片型物业的话,就只有北上广深这几个选择。

对物业类型来讲,地产公司主动配置非核心城市非核心区域的写字楼、购物中心动力不是很足,部分公建是与住宅用地一起获取的,此部分的现阶段不是很成熟的物业想通过基金的方式持有,减少资本占用,并通过基金享受未来增值。

投中网梳理数据发现,上海地区的部分物业易主频率非常高,如上海的高腾大厦和上海广场。尤其是高腾大厦,每位买家的平均持有期限只有三年。

不过产业园这种物业类型,不太受基金待见。

沙龙嘉宾C(头部地产开发商资管从业者):

PE收楼的赚钱逻辑——以黑石为例

我们在选产业园这种类型的时候,大部分都是开发商自己投的钱。我们找金融机构谈了很多次,但都不是很愿意,不管是联合开发型的,还是后期产品型的。

我们处境差不多,外资也好、市场化的机构也好,他们看的是北上广深,而且是北上广深的核心区域,北京最起码是4环内。

外资大有跑步进场的趋势,外资PE如此动作,难道说这买楼是门好生意?作为持有物业的内资是否可以顺势退出?

工业地产的政策经常会有摇摆。之前是不允许销售的,从2010年到去年,是允许销售的窗口期。国土资源部关于工业用地有个480号文,是允许销售的,但是要走一个市长办公会,拿到销许,才能销售的。但是112新政后,又不允许销售了。

我们的项目都是跟住宅一块拿的地,这些商业区域一般是5环、6环。我们也寻求外资、地产基金的介入,但基金也很挑我们。

远洋资本副总经理、不动产投资业务董事总经理周岳告诉投中网,“当遇到难得的窗口期,如外资都在抄底商业地产,我们也会选择提前退出,但不会一次性退出。远洋资本实行长期策略,每年都会有新的收购,每年也会有新的退出。”

北京是工业地产管控最严格的,北京市不允许垂直、水平分割的。

不过,今年过完年以后,有一个明显的感受,就是去年我们主动去找外资,今年明显能够感觉到,一些基金甚至是外资,愿意调过头来找到我们。今年的行情,从我们的感受来说,要比去年好很多。不过,我们说的这个变化,更多主要集中在公寓上面。

那么不同项目类型的投资回报率如何呢?

北京产业地产新政39号文之后,差异就更大了。比如说亦庄,什么都动不了。比如你说要把公司卖了,都得去管委会审核。其他区域,顺义、昌平就好一点,还能做点股权交易,这跟区域政府的管理方式也有关系。

权易互联合伙人潘希峰:

周岳将交易型不动产的投资策略分了四类——核心型、核心增益型、增值型和机会型。

我们做昌平的项目,也跟基金公司谈过,IRR这些也算,但是他们犹豫:你这儿能卖么?你得整个项目竣工、封顶,拿着整套竣工生产的东西,再去报、去申请去。那谁能说知道什么时候能拿下来?再说你是上会啊,什么时候开会你也不知道。不像别的政策都是明朗的。我们等市长办公会,有时候等半年,有时候等一年,才能开上会。

基金抄底北京的核心机会在哪?在长安街以北、东四环附近,望京比较好。外资关注的是成熟区域的成熟物业。

核心型关注地段、现金流良好的资产,但这类项目收益率偏低,IRR约为 8%-10%。

三、大资管时代:没有投后管理,拿什么去跟市场PK?

北京这几年都在说存量市场的问题,五环以内不再新增写字楼、商办物业,所以从政策上也是一个利好。要一个名片型物业的话,就只有北上广深这几个选择。

核心增益型关注有一定提升空间的资产,通过租赁的提升来提高项目的租金收入,IRR约为10%-12%。

戴德梁行北中国区资本市场董事杨蕾:

不过产业园这种物业类型,不太受基金待见。

增值型通过改造来帮助资产赋能,对资产会进行一些大体量改造,IRR约为12%-15%。

投融管退中最多主动权就是“管”。目前有一些外资机构已经有自己的资管团队,组织结构比较完善,投前投后都有;还有一些外资机构比如安联保险则采用另一种模式在中国发展,暂时不组建自己的投后管理的团队,而选择同境内的机构合作。

我们在选产业园这种类型的时候,大部分都是开发商自己投的钱。我们找金融机构谈了很多次,但都不是很愿意,不管是联合开发型的,还是后期产品型的。

偏机会型主要关注不良资产的投资,IRR一般在18%以上。

其实这两年,包括光大安石、中融长河等在内的很多内资资管团队也非常成熟了,做出了不少优质项目,比如,中融长河资本于2016年收购的百盛太阳宫项目。

工业地产的政策经常会有摇摆。之前是不允许销售的,从2010年到去年,是允许销售的窗口期。国土资源部关于工业用地有个480号文,是允许销售的,但是要走一个市长办公会,拿到销许,才能销售的。但是112新政后,又不允许销售了。

那么PE收楼这门生意到底该怎么玩才能赚钱?

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北京是工业地产管控最严格的,北京市不允许垂直、水平分割的。

无疑,黑石是这方面的鼻祖,它也是在这门生意上面赚得最盆满钵满的顶级PE之一。

图:太阳宫百盛改成甲级写字楼

北京产业地产新政39号文之后,差异就更大了。比如说亦庄,什么都动不了。比如你说要把公司卖了,都得去管委会审核。其他区域,顺义、昌平就好一点,还能做点股权交易,这跟区域政府的管理方式也有关系。

作为全球房地产PE资金规模top4的黑石,成立于1985年,是全球最大另类资产管理公司之一。黑石集团的业务由私募股权、房地产、信贷、对冲基金以及财务顾问五部分组成。

(注:2016年底,中融国际信托旗下的地产并购基金中融长河以16.7亿元收购了百盛太阳宫店。据悉,百盛太阳宫店自2010年12月开业以来一直亏损。北京太阳宫百盛在被收购后,被成功改造为LEED金级认证写字楼,并于2018年3月整体出租给了大众汽车。)

我们做昌平的项目,也跟基金公司谈过,IRR这些也算,但是他们犹豫:你这儿能卖么?你得整个项目竣工、封顶,拿着整套竣工生产的东西,再去报、去申请去。那谁能说知道什么时候能拿下来?再说你是上会啊,什么时候开会你也不知道。不像别的政策都是明朗的。我们等市长办公会,有时候等半年,有时候等一年,才能开上会。

截至2018年年底,黑石集团管理资产规模已达4722亿美元,其中,房地产基金的资产规模约1362亿美元,超过私募股权和信贷业务,成为黑石集团管理规模最大的业务。

百盛太阳宫项目也是我们当时的一个独家代理项目,当时推广的时候大家看法不一,甚至还没有12号线的规划,距离10号、8号线步行都不近,交通动线不好。然而,经中融长河改造后,以前亏损破败的商场摇身一变成为LEED金级认证的甲级写字楼,当时没买到项目的人都有些许后悔。

三、大资管时代:

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没有投后管理,拿什么去跟市场PK?

图:2018年黑石四大业务板块资产管理规模

图:经改造后的盈科中心

戴德梁行北中国区资本市场董事杨蕾:

黑石集团的房地产投资业务始于 1991 年,目前已管理12只机会型地产基金、1只核心增益型地产基金以及4个不动产债权投资平台,投资标的集中于住宅、写字楼、酒店、仓储中心以及房产公司股权等。

(注:2014年,李嘉诚家族手中的盈科中心被基汇资本9.6亿美金接盘。据了解,彼时的盈科中心经营业绩不佳,IBM、太平洋百货纷纷撤离。盈科中心在被收购后进行了全方位的优化改造,是国内比较早做商改办的一个案例。2018年,链家创始人左晖以100亿左右的价格买下盈科中心,基汇资本顺利实现退出。距离2014年转手时的58亿人民币,价格暴增72%。)

投融管退中最多主动权就是“管”。目前有一些外资机构已经有自己的资管团队,组织结构比较完善,投前投后都有;还有一些外资机构比如安联保险则采用另一种模式在中国发展,暂时不组建自己的投后管理的团队,而选择同境内的机构合作。

黑石对亚洲等新兴金融市场的投资是在2008年金融危机后。

北京还有一个很好的例子就是盈科中心。我们14年帮基汇资本成功收购盈科中心,整体包括两栋写字楼、一个购物中心、两栋服务式公寓。当时太平洋百货已经撤出购物中心,基汇资本买过来后立刻着手将购物中心升级改造为办公。项目改造非常成功,原购物中心硬件、采光、动线等的整体优化自不用说,基汇资本在项目管理和时间管理上也做得非常漂亮。在改造的过程中,戴德梁行就帮忙签约了主力租户,租户同期进行二装,基本上改造全部手续拿到的时候,第一个租户已经入住。

其实这两年,包括光大安石、中融长河等在内的很多内资资管团队也非常成熟了,做出了不少优质项目,比如,中融长河资本于2016年收购的百盛太阳宫项目。

2008年,黑石以10亿元收购上海Channel1购物中心,这是黑石在中国内地收购的第一个商业地产项目。2011年,在持有该物业三年后,黑石以14.6亿元成功将其脱手,套现约4亿元,在持有该物业的三年时间内,黑石将其出租率提高至90%以上。

这个项目无疑是非常成功的项目。商场改成办公后,一层和地下一层的商业对于楼上包括另外两栋写字楼都是非常好的支持。后边两栋写字楼因为前面的改造提升,租金也有了很大的提升。所以,在去年以超高价格完成了退出。

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前脚刚甩卖完Channel1购物中心,后脚就杀出“回马枪”。2012年,黑石联合台湾顶新集团以23亿元收购华敏帝豪大厦写字楼部分。据悉,该大厦位于上海市中心,写字楼的出让面积为4.75万平方米,单位成交均价约为4.84万元/平方米,远低于6万元/平方米的对外的报价。

图:改造前的百盛太阳宫店

2013年,黑石斥资4亿美金收购深国投商用置业集团(后更名为“印力集团”)40%股权,2016年,万科全资收购印力集团,黑石继而退出。

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最近两年,黑石在亚洲市场尤其是中国逐步加快了投资速度,而且一改以往收购“烂尾楼”的做派,更倾向于大都市的中心地带的购物中心和写字楼。

图:太阳宫百盛改成甲级写字楼

在2018年,黑石集团以12亿美元(约合82.75亿人民币)收购新加坡丰树集团在上海的商业项目上海怡丰城及其相邻办公大楼。据丰树官网披露,上海怡丰城是丰树在中国单体投资额最大的项目,总投资约50亿人民币,2017年5月正式开业。

(注:2016年底,中融国际信托旗下的地产并购基金中融长河以16.7亿元收购了百盛太阳宫店。据悉,百盛太阳宫店自2010年12月开业以来一直亏损。北京太阳宫百盛在被收购后,被成功改造为LEED金级认证写字楼,并于2018年3月整体出租给了大众汽车。)

而在刚刚过去的2月份,黑石集团以4.8亿美元收购美国塔博曼旗下西安、郑州和韩国三家购物中心50%股权。其中,西安和郑州熙地港购物中心均位于城市CBD商务核心区,2018年度销售金额均在10亿元以上。

百盛太阳宫项目也是我们当时的一个独家代理项目,当时推广的时候大家看法不一,甚至还没有12号线的规划,距离10号、8号线步行都不近,交通动线不好。然而,经中融长河改造后,以前亏损破败的商场摇身一变成为LEED金级认证的甲级写字楼,当时没买到项目的人都有些许后悔。

在投资策略上,黑石一直信奉 “Buy- Fix- Sell”的投资理念,即收购价值低估的物业,通过资产管理提升物业价值,然后出售退出。黑石最出名的案例当属收购希尔顿酒店,从收购到彻底退出,黑石在11年间获利140亿美元。

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图:经改造后的盈科中心

图:黑石旗下基金的投资回报率

注:2014年,李嘉诚家族手中的盈科中心被基汇资本9.6亿美金接盘。据了解,彼时的盈科中心经营业绩不佳,IBM、太平洋百货纷纷撤离。盈科中心在被收购后进行了全方位的优化改造,是国内比较早做商改办的一个案例。2018年,链家创始人左晖以100亿左右的价格买下盈科中心,基汇资本顺利实现退出。距离2014年转手时的58亿人民币,价格暴增72%。)

在投资回报率方面,根据黑石最新一期财报,BREP欧洲Ⅴ期基金毛内部收益率高达29%,净内部收益率 达18%,BREP全球Ⅱ期基金毛内部收益率 也能达到9%,净内部收益率达8%。

北京还有一个很好的例子就是盈科中心。我们14年帮基汇资本成功收购盈科中心,整体包括两栋写字楼、一个购物中心、两栋服务式公寓。当时太平洋百货已经撤出购物中心,基汇资本买过来后立刻着手将购物中心升级改造为办公。项目改造非常成功,原购物中心硬件、采光、动线等的整体优化自不用说,基汇资本在项目管理和时间管理上也做得非常漂亮。在改造的过程中,戴德梁行就帮忙签约了主力租户,租户同期进行二装,基本上改造全部手续拿到的时候,第一个租户已经入住。

看来,PE收楼还真是门好生意。

这个项目无疑是非常成功的项目。商场改成办公后,一层和地下一层的商业对于楼上包括另外两栋写字楼都是非常好的支持。后边两栋写字楼因为前面的改造提升,租金也有了很大的提升。所以,在去年以超高价格完成了退出。

这个就是这些老牌外资机构的优秀经验,还是很值得我们去学习的。

Funwork北京区域品牌招商总监刘渝鑫:

我从开发商背景的角度探讨商办运营的问题。从运营的角度来说,地产开发商背景的企业做资管可能和其他背景的企业做资管思路不太一样。

我们的资管是比较粗放的,地产开发商在曾经的黄金十年太容易了,哪怕到现在开发业务可能还是公司最赚钱的。但现在让地产开发商去做资管,实际上是一只脚迈进了服务业,我们现在投入钱去做资管,实际上是买一张船票上船而已。

我们资管团队从三个方向走,一是商场体系以运营长租公寓为主;二是联合办公业务未来往大资管去走;三是我们未来会和基金合作,目的是要让自持的楼宇退出。

外资PE抄底北上广深:90天花300亿买了8起商办写字楼

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外资PE抄底北上广深

夸张点说,中资再不出手,北上广深的商办写字楼要被外资PE买完了。

光是2019开年这3个月,以国际私募巨头黑石为首的买家,就已经撒出了200亿收楼。

黑石先是以4.8亿美元收购了美国商业地产巨头塔博曼旗下西安、郑州和韩国三家购物中心50%股权;又以70.23亿港元回购海航地产开发子公司香港国际建投69.54%股份;最近又爆出拟以15亿美元收购上海长泰广场。

不光黑石在买买买,凯德、基汇资本也是主流买家,上海浦发大厦、上海MixC万象城等几栋甲级写字楼就刚被他们收入麾下。

外资PE入华收楼,大有豪华买手狂“撒币”的姿态。

截至2019年3月27日,外资机构在中国内地的大宗房产交易已达到8起,累计交易金额超过300亿元。其中光黑石一家机构出手就接近200亿元,占总交易金额的六成以上。

为什么国内外玩家都在这个时间点进场“抄底”?

“国内大的环境是从增量市场转入存量市场,住宅如此,商业地产更是如此。在一线城市核心地段已经没有地了,很多老的楼的楼龄也比较长,由于方方面面的原因运营效率并不高。但这些存量资产本身是有巨大价值的,所以我们会使用基金的逻辑去进行收购,通过基金化的运作方式未来去退出。”远洋资本副总经理、不动产投资业务董事总经理周岳告诉PropTech研习社。

外资入华抄底,跟内地房地产市场进入存量这个大背景离不开。但实际上,外资入华抄底商办写字楼不是最近的事。

早从2004年,国内商业地产就开始被整合并购。2005年达到高峰,并购案逾10起,上海广场、上海世贸大厦等地标性建筑均于2005年被摩根士丹利收入麾下。

只是,好景不长,2006年起,政府出台了一系列“限制外资炒房”规定,被收购物业数量直线下降。

不过,十年之后, “限外令”在2015年正式松绑,外资对境内物业的收购数量又开始呈现上升的趋势。到了2018年,外资并购已经出现了显着的升温。

政策回暖之后,外资闻风而来。

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最全盘点

限外令松绑,顶级外资PE跑步进场

戴德梁行的数据显示,2018年中国内地商业地产总投资额达2960亿元,外资占总交易额的32%。

其中,外资机构参与北京大宗物业收购金额达到了169亿元,占北京大宗物业总成交的三成;外资机构参与上海大宗物业收购金额达到了640亿元,占上海大宗物业总成交的六成。

对国内商业地产“蠢蠢欲动”的外资机构并不止黑石一家。

据不完全统计,截至2019年3月27日,已有16家外资机构参与“抄底”内地商办楼宇。这些外资机构除了世界顶级投行黑石集团,还包括凯德、领展、腾飞、基汇资本等知名地产投资基金。

如下图所示,PropTech研习社梳理了近年来主流外资机构参与的中国内地大宗物业交易情况:

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通过梳理上述项目,我们发现——

外资机构对国内商业地产的收购始于2004年,主要集中在一二线城市的核心地段,被收购的资产标的涵盖写字楼、购物中心以及综合体,其中有35% 的标的已经实现退出。

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(图为外资收购境内物业时间表)

从被收购标的的时间分布来看,国内商业地产兼并收购始于2004年,在2005年达到高峰,并购案逾10起,上海广场、上海世贸大厦等地标性建筑均于2005年被摩根士丹利收入麾下。

2006年起,政府出台了一系列“限制外资炒房”规定,被收购物业数量直线下降。2015年,随着“限外令”的正式松绑,外资对境内物业的收购数量又开始呈现上升的趋势。2019年至今,外资在境内收购的商业地产已达8宗。

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(图为外资布局地域分布)

从地域分布来看,被收购物业主要集中在北上广深这四大一线城市,占比接近9成。上海被收购的物业宗数最多,高达29起,占据半壁江山。北京被收购标的数位列第二,这与北京“五环内禁止新建酒店、写字楼”的指导政策密不可分。

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从被收购标的的属性来看,写字楼和购物中心难分伯仲,均在外资最喜欢“楼型”之列。综合体是写字楼和购物中心的组合,后期经营管理难度较大,在最近几年才开始被外资追捧。

复盘外资在上海收购的29个项目,PropTech研习社发现,写字楼、购物中心和综合体分别占据18席、7席和4席。不难发现,上海的写字楼是最受外资青睐的投资标的,占据整个交易市场1/3以上的份额。

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(图为被收购物业金额)

从并购金额来看,有一半的标的并购金额是在20亿元以下,有8成以上的标的并购金额是在50亿元以下,只有极少数标的并购金额超过70亿元。

其中,并购金额最高的交易当属凯德集团联合新加坡政府投资公司以127.86亿元收购上海双子塔星港国际中心。成交金额第二第三的标的都被黑石收入囊中,其中黑石集团分别以15亿美金和12亿美元收购上海长泰广场以及上海怡丰城。

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从被收购标的的退出情况来看,有17个标的已经实现退出,占比达35%。其中,17个标的中有13个位于上海,2个位于北京,广州、深圳各占一席。上海被收购的物业宗数最多,上海的平均退出率也遥遥领先,29起交易中有近一半的项目已经实现退出。

PropTech研习社梳理数据发现,上海地区的部分物业易主频率非常高,如上海的高腾大厦和上海广场。尤其是高腾大厦,每位买家的平均持有期限只有三年。

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PE收楼的赚钱逻辑——以黑石为例

外资大有跑步进场的趋势,外资PE如此动作,难道说这买楼是门好生意?作为持有物业的内资是否可以顺势退出?

远洋资本副总经理、不动产投资业务董事总经理周岳告诉PropTech研习社,“当遇到难得的窗口期,如外资都在抄底商业地产,我们也会选择提前退出,但不会一次性退出。远洋资本实行长期策略,每年都会有新的收购,每年也会有新的退出。”

那么不同项目类型的投资回报率如何呢?

周岳将交易型不动产的投资策略分了四类——核心型、核心增益型、增值型和机会型。

核心型关注地段、现金流良好的资产,但这类项目收益率偏低,IRR约为 8%-10%。

核心增益型关注有一定提升空间的资产,通过租赁的提升来提高项目的租金收入,IRR约为10%-12%。

增值型通过改造来帮助资产赋能,对资产会进行一些大体量改造,IRR约为12%-15%。

偏机会型主要关注不良资产的投资,IRR一般在18%以上。

那么PE收楼这门生意到底该怎么玩才能赚钱?

无疑,黑石是这方面的鼻祖,它也是在这门生意上面赚得最盆满钵满的顶级PE之一。

作为全球房地产PE资金规模top4的黑石,成立于1985年,是全球最大另类资产管理公司之一。黑石集团的业务由私募股权、房地产、信贷、对冲基金以及财务顾问五部分组成。

截至2018年年底,黑石集团管理资产规模已达4722亿美元,其中,房地产基金的资产规模约1362亿美元,超过私募股权和信贷业务,成为黑石集团管理规模最大的业务。

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图:2018年黑石四大业务板块资产管理规模

黑石集团的房地产投资业务始于 1991 年,目前已管理12只机会型地产基金、1只核心增益型地产基金以及4个不动产债权投资平台,投资标的集中于住宅、写字楼、酒店、仓储中心以及房产公司股权等。

黑石对亚洲等新兴金融市场的投资是在2008年金融危机后。

2008年,黑石以10亿元收购上海Channel1购物中心,这是黑石在中国内地收购的第一个商业地产项目。2011年,在持有该物业三年后,黑石以14.6亿元成功将其脱手,套现约4亿元,在持有该物业的三年时间内,黑石将其出租率提高至90%以上。

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图:经改造后的channel1购物中心

前脚刚甩卖完Channel1购物中心,后脚就杀出“回马枪”。2012年,黑石联合台湾顶新集团以23亿元收购华敏帝豪大厦写字楼部分。据悉,该大厦位于上海市中心,写字楼的出让面积为4.75万平方米,单位成交均价约为4.84万元/平方米,远低于6万元/平方米的对外的报价。

2013年,黑石斥资4亿美金收购深国投商用置业集团(后更名为“印力集团”)40%股权,2016年,万科全资收购印力集团,黑石继而退出。

最近两年,黑石在亚洲市场尤其是中国逐步加快了投资速度,而且一改以往收购“烂尾楼”的做派,更倾向于大都市的中心地带的购物中心和写字楼。

在2018年,黑石集团以12亿美元(约合82.75亿人民币)收购新加坡丰树集团在上海的商业项目上海怡丰城及其相邻办公大楼。据丰树官网披露,上海怡丰城是丰树在中国单体投资额最大的项目,总投资约50亿人民币,2017年5月正式开业。

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图:上海怡丰城

而在刚刚过去的2月份,黑石集团以4.8亿美元收购美国塔博曼旗下西安、郑州和韩国三家购物中心50%股权。其中,西安和郑州熙地港购物中心均位于城市CBD商务核心区,2018年度销售金额均在10亿元以上。

在投资策略上,黑石一直信奉 “Buy- Fix- Sell”的投资理念,即收购价值低估的物业,通过资产管理提升物业价值,然后出售退出。黑石最出名的案例当属收购希尔顿酒店,从收购到彻底退出,黑石在11年间获利140亿美元。

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图:黑石旗下基金的投资回报率

在投资回报率方面,根据黑石最新一期财报,BREP欧洲Ⅴ期基金毛内部收益率高达29%,净内部收益率 达18%,BREP全球Ⅱ期基金毛内部收益率 也能达到9%,净内部收益率达8%。

看来,PE收楼还真是门好生意。

来原:PropTech研习社

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