地段决定价值,徐州西区未来发展让人羡慕

近日,徐州西区又传来一个好消息,西区泉润大道开始施工,有网友说徐州最烂的路终于开始动工了。其实在2018年市发改委就同意了这一项目的批复,施工期2019年4月8日至6月25日,道路全长3.587公里,规划一般路段红线宽度为50.5米。

上周,有个朋友欢天喜地的去上房,非得拉着房产君去看新房。小区就在新淮海西路上,相信大家也都猜到了,就是万科翡翠天地。两年前,他以均价13000元/㎡左右的价格拿下,而对面的万科淮海天地在安居客上的最新挂牌均价已经达到16062元/㎡,刚上房就已经赚了几十万。

进入2019年,徐州的土拍市场渐渐平淡了不少,到目前为止最引起大家关注的就是3月27日新城控股以18.26亿元拿下的新城区2019-4号地块!楼面价8510.59元/㎡!

随着人们的意识逐渐转变,不少40-50岁的人开始为自己以后的人生做出规划,提前购买山清水秀的房子留作备用。那么徐州有哪些可供养老所用的房源呢?据房产君统计,依山傍水及公园可供老年人休闲娱乐的楼盘有33家楼盘。

近期,西区新消息不断。

根据道路规划可以看出这条大道是双向6车道,另外还设有非机动车道和人行道,中央分隔带8米,应该是为将来的高架预留了位置。

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这场土拍之所以成为大家关注的热点,一是因为目前徐州地段较好的地块出让的很少,二是多家房企在徐州已经渐渐出现“地荒”的状况,再不拿地就没有生意可做了。

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7月30日,桃花源湿地附近的2019-56、57号2宗地块挂牌,其中要求2018-56号地块中的A地块要建陆港大厦。两宗地块均于9月2日拍卖!

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万科翡翠天地的位置没的说,交通方便,周边有学校,有医院,有商业,要啥有啥。作为西区的高端盘,小区内部环境也挺不错!

所以当天有近20家房企参与了土拍!开拍15分钟涨4亿、20分钟涨5亿、半小时涨6亿,速度之快破了徐州土拍的记录!

地段决定价值,徐州西区未来发展让人羡慕。东区置业热土 多盘一房难求

7月31日上午,星光小学荣盛城分校举行成立仪式,这意味着西区又将新增一所小学,利好周边业主。

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近年来,徐州“东扩南进”战略取得明显成效,现在的东区已成为置业热土,徐州楼市关注的焦点,无论是自住还是改善的购房者,都将目光转向了这里。东区的人工建设湖泊有大龙湖、金龙湖、东湖。

西区桃花源湿地“陆港大厦”来了

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配套完善,环境优美,西区这个高端盘真不孬!

楼面价一涨再涨!房价上升趋势可见

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小区就在新淮海西路边,交通十分便捷,而且与下半年就可以营运的地铁一号线人民广场站距离600米左右,与工农路站大约400米,可以说这里属于徐州的“真地铁盘”了。

以小窥大,徐州土地市场的竞争会随着优质地块的减少而更加激烈,相对的,当开发商转变角色变成卖方市场之后,高价买来的面粉能卖出便宜的面包么?

大龙湖在售新房仅有2家楼盘,其中观澜别院四批次房源预计7月底加推,约300套房源。目前正在定存中,定存金额50万元。

7月30日西区再挂地,2019-56、57这2宗地块相连,相对来说,这两块地的楼面价都不算高,均位于桃花源湿地公园北侧,56号地块有两条特别的出让要求:

4月8日起,老徐萧路开始全线封路, 进入修路状态,请过往车辆注意绕行!

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2019年上半年,徐州有一大批高端楼盘已经在挤占徐州市场,徐州购房者的下半年将会不太好过。预计在2019年的下半年,随着高价盘的陆续上市,徐州房价还会有更大的涨幅。

纯新盘绿地国际产业新城莫兰迪公馆目前在定存中,定存金额10万元。7月6日,98和110㎡的样板间公开,预计7月首开。

地段决定价值,徐州西区未来发展让人羡慕。竞得人须在A地块建设陆港大厦,陆港大厦竣工验收后8年内自持经营。陆港大厦项目应与住宅一期同步规划、同步设计、同步施工、同步验收,陆港大厦竣工验收完成后方能启动剩余住宅预售。

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特别是离人民广场商圈并不远,完全可以享受市中心的配套,最近对吃货有个大利好,那就是徐州的第四家海底捞已经在新都商业广场正式开业!

目前已经加推和已经出来案名即将推盘的高端盘,粗略统计了下大概有10家。其中楚河金茂府、鼓楼紫云府、德信君宸、万科翡翠湖山、红星云龙金茂悦5家已经陆续首开。旭辉美的天阙、新城玖珑湖、泽信公馆、玖玺、徐州富春山居5家楼盘目前还只是蓄客阶段。

金龙湖在售新房也有2家楼盘,其中限价盘万象府收官在即,整个项目仅剩6、24、25、28#四栋房源,加推时间待定。

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西区真是不断有利好消息传来啊,前几天就有消息称妇幼保健院分院落址卧牛山西侧,并且政府网站及妇幼保健院官网也发布了要建分院的消息,只不过没有公布地址。强势医疗资源的入驻将改善西区医疗资源薄弱的现实,西区配套大规模提升。

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所有高端盘都有一个特点,产品都已经偏向于改善房源,这也是在未来的一年里,所有的购房者都应该要改变的一个购房思维,徐州市场很快就是改善的天下了!

万科翡翠之光预计下批将会加推16、17、18、20#,17#、18#总高27层,约600多套房源,面积110、118、139㎡,具体加推时间待定。

上半年的徐州土地市场节奏较慢,与完成2019徐州的土地供给还有很大的差距。但是从现在看这个土地挂牌速度看,8月有好戏看了。

西区在徐州板块中本就属于比较成熟的区域,发展过程中曾经付出了代价,大气污染严重,道路破败不堪,但由于近年来政府的大力扶持,西区的面貌有了很大的改善,改写了徐州人对西区“破旧”拥挤”的认识,那下面我们来细数一下属于今天西区的那些“小美好”:

万科翡翠天地与段庄新村一墙之隔,由于附近有不少的老小区,周边的人气也很旺盛。

各家高端盘争抢优质地段,每个项目都想做成标杆,可是,真正改善的高端产品所应该具备的环境更苛刻一些。

铜山区湖山相依 养老盘最多共10家

从现场来看,目前这两块地均为空地状态,地面大部分区域是茂盛的草地,部分覆盖有黑网,地块外围有围墙和大门阻挡。

一、四通八达的交通网在不断改善

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提到西区的交通,不得不提地铁1号线这一贯穿城市东西发展主轴的重要线路, 1号线将于2019年9月30日通车运行,届时西区人民出行将更加便捷,省去了堵车的烦恼,缓解了城市公共交通压力。

小区内部环境不错,绿化做的很到位,而且楼间距很大,采光没有问题!

处于市中心的房源也未必会有更好的优势,虽然占据着优质的配套、商业、医疗、教育等资源,可是相对来说牺牲的是安静和干净的环境、畅通的交通。所谓地段能决定的房子,可是地段未必能完美的覆盖生活的方方面面。

铜山区楼盘聚集地,符合养老宜居楼盘共10家,多盘湖山相依。

地块现状

1号线最新进展:2019年3月20日,徐州地铁1号线一期工程经过限界检测,冷滑及接触网送电等一系列的准备工作后,电客车缓缓的驶出路窝站,进行热滑检测,试验圆满完成,这也标志着徐州地铁已经初步具备运营的条件,目前工程进度一切顺利,这样看,1号线准时通车不成问题。

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新城玖珑湖和玖玺项目,一个占据着地铁资源的优势,一个是老城区难得的新房产品,虽然预计价格都会很贵,但是居住的大环境却做不到尽善尽美。

铜山区的凤凰源着、银城致享城、颐居隐山观湖等盘均是依山而建,银城致享城在售3#楼剩少量房源,均价为9000元/㎡。预计下批加推高层12、14,洋房5#楼,目前正在定存中,定存金额2万。

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靠近三环西路的站点有路窝站,杏山子站,韩山站。杏山子站附近的楼盘有云珑府、万科翡翠湖山,韩山站附近的楼盘有万科淮海天地八街区及华宇九州府。

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其实徐州并不缺少性价比高的楼盘,徐州西区就是一个有潜力的区域。在本身配套并不充足的地方,把所有的配套值能发挥出最大的作用,比如有交通,1号线、西三环高架、新淮海西路,任何一个交通体系都比较方便。有环境,比如有云龙湖,有卧牛山,未来还有泉润公园、桃花园湿地公园等。当然缺点是目前待拆迁的区域比较多,整体的大环境还有待改善。

娇山湖算是徐州新兴湖居板块,在售新盘有娇山府、绿地湖语墅尊樾、颐居隐山观湖,其中绿地湖语墅尊樾剩几栋未开楼栋,售完收官。到时娇山湖就仅剩2家在售盘。

地块外围

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但是你要明白,房产开发的顺序是:拆迁-卖地-盖房-卖房-交房。有拆迁的地方就有未来!

泉山区一湖三公园 大大改善生态环境

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除此之外,韩山隧道全线贯通工程,新淮海西路的建设,杏山子大道及卧牛山路的改造等等,都为西区构建了全方位多重立体交通网!

不过房产君发现万科翡翠天地有个小缺点,就是这么一个高档小区竟然不是人车分流,现在的很多购房者在考虑新盘都时都会把人车分流当作要求之一。

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泉山区今年开始出现房源告急,区域内9000以下房源已成为历史,目前西区依山傍水的楼盘有融创玉兰公馆、融创淮海壹号、荣盛城、云珑府、万科翡翠湖山、海玥南山、绿地理想城悦湖公馆。

黄河故道

二、公园加持打造休闲宜居生活

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优质地段房源紧俏 西区将成发展中心

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周边配套较少,沿黄河北路上分布有江苏技师学院、新黄河建材装饰城、新黄河家居批发市场、徐州木材市场、西城汽车交易中心等。

西区新建三大生态公园——桃花源湿地公园、卧牛山公园、泉润公园都已开工,三大城市绿肺合力构筑西区蓝天白云青山绿水新生活,大大改善西区的生态环境。三大公园毗邻,周边大型房企聚集,未来西区的发展不可限量。

房产君的朋友买的是24层,可以从家里阳台直接看到云龙湖,不知道这算不算是“湖景房”了?

西区作为徐州发展的”后花园”,无论是居住环境还是交通条件都是其他区域没办法比的。背靠卧牛山、南临云龙湖,地铁1号线,泉润公园、桃花源湿地公园在今年也已陆续开工,还有一块商业综合体项目即将出让。大片的住宅区域等待拆迁,都说西区一直在等待一个可以“翻新”的机会,眼下就是。

融创玉兰公馆、融创淮海壹号临靠桃花源湿地公园的南侧,桃花源湿地公园今年2月份开始动工,预计年底竣工,目前2盘均剩少量房源在售,收官在即。

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自今年1月17日,徐州市委、市政府在南京召开徐州淮海国际陆港规划建设座谈会以来,徐州淮海国际陆港终于提上了日程。而2019-56、2019-57号铁路物流园地块的挂牌出让,让徐州淮海国际陆港离建成更近一步!

桃花源湿地公园原址位于故黄河南岸三环西路至丁楼闸段,规划总面积176公顷,相当于3个多附近在建的泉润公园,5.7个云龙公园。2月中旬开工,计划于2019年底前完工,到时候西区群众又多了一个休闲娱乐的好去处。

万科翡翠天地目前还有最后几栋没有开,听说最快也得六七月份才能有消息。不仅如此,房产君经过调查发现这附近的二手房和新房价格已经不低了。

西区环绕云龙湖的房源本就不多,目前在售的有云珑府、荣盛城、万科翡翠湖山等盘,综合来看,如果有长远改善的需求,就要在选择上多下一些功夫。

近几年来,云龙湖周边在售新房比较稀缺。目前临靠云龙湖西畔在售新盘只有3家,云珑府、万科翡翠湖山、海玥南山。其中云珑府北侧还有韩山、卧牛山、泉润公园。这里环境清新,且随着地铁的开通日子越来越近,受关注度也越来越高。云珑府、万科翡翠湖山,2盘之间只有一墙之隔,临靠地铁1号线杏山子站,交通便捷。

作为省重点工程,不得不说即将要新建成的淮海国际陆港会为西区注入大量的人流量,这对于徐州的西北区域来说,是经济发展的全新机遇。

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这三大盘可以说都紧邻着云龙湖,但是云珑府和荣盛城都是高层住宅的规划,荣盛城容积率3.5,云珑府容积率2.8,万科翡翠湖山是高层 洋房的居住区,容积率2.5,小区内的绿地更丰富一些,楼间距也较为宽敞。

泰山周边在售新盘仅有1家——绿地理想城悦湖公馆,该盘为改善类楼盘,预计8月底加推最后一批房5、6、9、12#楼,目前正在验资中,5、6#楼验资100万,9、12#楼验资50万。

西区在售房源告急?众多地块未来补仓

效果图

不敢相信!以前看不上,现在买不起,这样的“黑马”区域还能“抄底”吗?

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北区依山傍水在售楼盘6家

目前,西区多家楼盘在售房源出现告急状态。

徐州泉润公园位于卧牛山以西,利用煤矿塌陷地水面进行生态修复,建设绿色休闲公园,面积约780亩,是2017年徐州城建重点工程中的一项,属于老项目了,于2018年4月份开始动工。计划竣工日期为2019年3月31日。公园建成后可满足周边建成或在建小区居民的休闲活动需求。

对于老一辈的徐州人来说,过了人民广场就是郊区。可谁知道自从建了新淮海西路之后,房价一直在涨,特别是最近几年随着多家开发商入驻,西区的淮海西路板块打造出了多个高端楼盘,各种配套也一点点的完善,一改很多人的“郊区”印象。

(万科翡翠湖山沙盘图)

北区以九里山群山和九里生态湿地公园形成的山水环境为依托,以龟山汉墓、九里山古战场等人文景观为补充,整合徐运新河、丁万河、荆马河等资源。

截止7月底,融创玉兰公馆已收官,云珑府和融创淮海壹号只有几十套房子,剩余较多的万科淮海天地八街区和华宇九州府再开一次盘也收官了。

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还有万科物业也值得提一下,在2018年中国物业服务百强企业名单中,万科物业是名列第一名的。物业服务到底有多加分,住过万科的或者体验过万科服务的应该都会知道。

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西区目前唯一不到万元的楼盘就是荣盛城了,目前剩余的户型较大,所剩房源已然不多,在7月30日的土拍中,荣盛拿下了卧牛S-4地块,居住用地有2万方,不知道会不会补仓。

卧牛山公园,西至卧牛山小学,东至三环西路,北至新淮海西路,南至老徐萧路。按照“海绵城市”理念,与功能性项目相结合,打造淮海生态城的主体公园。一期实施生态修复区环境改造及建设绿色慢行系统工程。

虽然,徐州房价上涨的时候是四面八方没有节操的全城上涨,但是有很多区域,涨幅确实惊人,特别是那种本来就不便宜,却还一涨再涨的区域,就比如淮海西路板块,那么这到底是什么原因造成的呢?

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鼓楼区大力发展生态环境,依山傍水养老盘有6家,这6盘中万科弘阳结庐、鼓楼紫云府均是依山而建,能欣赏到山脉的自然风光。

融创还有桃花源武警支队地块备仓,与融创玉兰公馆位置相邻,目前地块暂无消息,预计今年11月份会开盘。西区房源较充足的有万科翡翠湖山、新盛开发的纯新盘上和园,目前正在定存中,开盘时间和价格未知。

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城建好消息不断:历时九年,2019年1月新淮海路板块内的韩山棚户区的拆迁工作完成,韩山地块或被打造成韩山商业街,西区将再造商圈中心。到时候韩山商业街建成将意味着西区会拥有一个独特的都市绿色旅游商业区。

(2018年中国物业服务百强企业名单 来源:中国指数研究院)

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另外,不用担心的是,房产君实探发现,西区的储备地块较为充足。沿着大彭路一路向西,沿街很多房屋已经拆迁,很多净地已经准备好。相信未来的房源应该不愁。

三、商业综合体助力便捷生活

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改善住宅和刚需高层住宅也有一个不同的地方——业主的层次!可能很多人会觉得这是一个小问题,但买房只是一时,但是住进去一旦遇到糟心的邻居,后悔都来不及。

万科弘阳结庐为限价盘,限价11500元/㎡;鼓楼紫云府为改善类楼盘,由洋房 别墅组成,目前2盘均剩最后一批房源,售完清盘收官。

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现代人生活衣食住行都离不开便捷的商业场所,西区规划和在建的大型商业综合体可以实现出则繁华的人居梦想。

韩山商业街早期规划图 仅供参考

有数据研究表明,愿意花更多的钱去买改善住宅的人群中,有超过一半的人都是为了获得更好的邻居。有圈层意识,就好比古时孟母为了儿子上学三迁一样。有能力往更好的圈子里走,这无可厚非。就比如万科翡翠系楼盘自有的翡翠联盟体系,就能把业主们聚集起来,资源交流。

泽信公馆位于龟山汉墓旁、苏宁悦城位于徐州市防灾公园附近、德信君宸位于古黄河公园附近。其中德信君宸为高端盘,目前住宅房源仅剩1#高层还剩余十套房源左右,均价17200元/㎡。泽信公馆为改善类住宅,1、2、4、6#在售,均价13300元/㎡!目前还有少量房源剩余,目前案场有是98*98折。

9159金沙官网,沿街空地

打造韩山商业街

学校资源丰富:新淮海路板块目前有三所小学,一所中学,分别是:徐州市矿山路小学,徐州市段庄第一小学,徐州市段庄第二小学,徐州市第三十一中学。这些教育资源完全可以满足区域内的居民。

再细致化的东西,比如户型设计方面,大阳台真的是我的心头好!湖景大阳台的住宅相比较普通单阳台的住宅会加分很多。即使是105㎡较小的户型也有大阳台,还有这个建面约140㎡的四室户型,围绕社区中央景观带,宽景大阳台,三室朝南,南北双向通透,两个卫生间主次分明,既适合二胎家庭,也能三代同堂。

苏宁悦城为刚改类楼盘,目前已经预选房落位,预计7月加推三期首批房源32、34、36、44#住宅,精装修房源,预计均价10700元/㎡。

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历时九年,随着韩山棚户区的拆迁工作完成,韩山地块或被打造成韩山商业街,西区将再造商圈中心。韩山商业街项目位于云龙湖北侧原韩山村地块,距离云龙湖仅仅400余米,紧邻地铁1号线韩山站地铁口,如果韩山商业街建成将意味着西区会拥有一个独特的都市绿色旅游商业区。

地铁区域内横穿:2019年3月20日,徐州地铁1号线一期工程经过限界检测,试验圆满完成,这也标志着徐州地铁已经初步具备运营的条件,目前工程进度一切顺利,这样看,1号线准时通车不成问题,而且地铁1号线横穿淮海西路板块,周边很多楼盘小区,都是名副其实的“地铁房。

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(万科翡翠湖山建面约140㎡户型图)

本文仅供参考,不构成买卖依据,据此入市风险自担

火花农贸市场附近已平整好的待挂牌地块

早期规划图 仅供参考

附近二手房价格坚挺:新淮海路板块的二手房都不便宜,特别是房龄小点,环境好点的小区,房产君通过安居客查询,不少优质二手房的挂牌均价已经超过1.4W/㎡,其中,小康人家14115/㎡,锦绣年华14126/㎡,万科淮海天地16026/㎡,鑫苑景城达到17424/㎡。

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泉润大道、卧牛山公园迎来新进展

荣盛广场

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(万科翡翠湖山建面约115㎡户型图)

据7月中旬发布的泉润大道工程最新进展:

总建筑面积35万方,规划为办公酒店、休闲生活街区、主题MALL、体验MALL四大功能分区,汇集高端购物核心、奥特莱斯广场、大型综合超市等大型主力店,填补了西城大型商业中心的空白。

还需要注意的是,做为近市区的板块,目前整个区域只有三家楼盘在售:万科淮海天地八街区,华宇九州府,万科翡翠天地,新盘少,区域成熟,所以这里的二手房价格十分坚挺,很抗跌。说的这么好,是不是想“骗我”买房子?

最近在万科翡翠湖山探盘得到的消息,他们要二推了,现在还能验资,快截止了。建面约104-140㎡的房源,选择范围还是比较大的。

快车道路床完成长度3000米,占89%;慢车道路床完成3000米,占89%;快车道水稳一层完成1100米,占总量10%;

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当然不是,房产君觉得大家买房各有喜好,每个人的想法都不一样,不过这四类人可以考虑在淮海新城板块买房:

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雨水工程完成2800米,占85%;污水工程完成600米,占100%;

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1>已有住房但想考虑居住舒适度更好而改善或者投资的。

在优势地段逐渐出现紧俏的趋势下,万科翡翠湖山的未来一定是奇货可居。不是地段、不是商业,优质的环境才是未来改善房源的命门,有山有水的环境都是不可复制,买一套少一套,把握此刻更重要。

临时道路完成2800米,完成工程量占10%。

沙盘图

2>常年在徐州西区居住的地缘性客户;

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在这样一个集地铁、高架、三座公园、两座商业的近市中心板块,万元以下楼盘仅剩最后2个,美的公园天下还剩少许房源卖完就收官;荣盛城的房子也是逐渐在涨价;中梁现无房源,只剩最后两栋楼,预计年底才能开售。到今年下半年,我们文中所提到的所有规划利好逐渐开始变成现实,西区可能就正式迈入万元以上区域,如果您现在有置业需求,又看中西区的位置和发展,那就抓紧下手吧!

3>在市中心工作,或者其他离西区不远的工作地点的;

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泉润大道现状

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4>为父母及今后养老做打算,却买不起市中心的人。

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泉润大道现状

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今年初,广受关注的卧牛山山体公园开工建设。该公园属于山体生态修复性质公园,融合“海绵城市”理念打造。

来源:徐州楼市情报;本文仅供参考,不构成买卖依据,据此入市风险自担

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卧牛山公园正在紧张建设中

目前一期工程施工项目正在推进建设,其中海绵设施旱溪完成了90%,游园路、绿化栽植各完成80%,景观构筑物已打下基础,园区已现雏形。

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卧牛山公园正在紧张建设中

淮海新城的大计规划了很多年,始终进度很慢。如果说哪一年是它蝶变的开始,我想肯定是2019年。随着西区重点工程的不断落地,西区面貌以及配套不断完善,一座大城即将起飞!

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