首都楼房买卖市场经商者过夜翻身成交翻倍,一

从前聊房价,多数也就100万以内的,200万以上就算高端物业。现在讲看房经历,200万以下的房子是便宜的,300万左右的好像才是个常态值,最主要的是,别墅都麻起胆子随便看了。

曾几何时,北京的楼市刚需盘大行其道,改善型楼盘占据半壁江山,高端豪宅凤毛麟角,商住公寓则被视为“鸡肋”。今年以来,商住公寓华丽转身变为了楼市中的“香饽饽”。一年多的时间,北京楼市发生了什么,让商住公寓得以“上位”?记者通过调查发现,一方面是市场的因素,豪宅大规模入市,刚需购房者转作买商住。另一方面,商住公寓产品自身的产品创新,以及品质的提升,让产品有了更高的舒适度,吸引了更多购房者。

7月18日,北京市场迎来集中放量,当日共有8个楼盘同时入市。据记者不完全统计,8盘单日累计销售金额近40亿元。在热销项目的带动下,楼市升温明显,机构统计显示,截至7月19日,北京新建商品住宅网签量较6月同期上涨超6成,纯商品住宅(不含保障房、自住房)成交较去年同期大涨197.8%。开盘即售罄楼盘频现,排队抢房现象再次上演。在供需井喷的带动下,新房市场涨价项目开始增多,从近期热销项目看,约有占比67%的项目出现不同程度的涨价,其中有20%的项目价格上调幅度超过了3%。

随着“黄金周”的结束,传统楼市“银十”进入了倒计时阶段。各大品牌开发商纷纷抢搭旺市顺风车。新八大里、全运村等项目先后亮相,十月新盘量价齐齐攀升,不少楼盘更是利用“惠盘降价”抢客源。那么,十月天津楼市还有哪些值得关注的呢?

下半年新房库存连降已不足2.2万套,多板块近期将现新一轮“补货”,热点区域楼盘频推车位商铺 “曲线跑量”!国家统计局日前公布数据显示,截至8月末全国商品房待售面积仅为6.2万平方米,创2015年以来新低。而南京楼市的库存量下半年至今也在下降,截至目前已不足2.2万套,几乎回归到去年调控前水平。下面就和南京装修网了解一下具体内容吧!

究其原因,除了上一轮房价涨之外,还是成都楼市供给的产品形态发生了变化。

现状

□现象

津城楼市延续火热氛围

不过南京装修网了解到,接下来多数板块仍将有楼盘陆续入市“补货”,此外由于四季度将近,一些住宅暂未入市的楼盘也在加紧推出车位、商铺、公寓等房源“曲线跑量”。

“1万以下”、“小户型”、“100万以内”,这三个买房需求关键词,经常都会有人跟我们提及。对标到户型面积,大约是100㎡以内的套二、套三。

成交翻倍 购房人早晨5点排大队买房

>>销售热

据我爱我家数据统计,9月下旬以来,津城楼市火热的氛围一直得以延续。据悉,天津市第38周新建商品住宅共成交2969套,与前一周相比上涨0.4%;成交面积33.2万平方米,环比上涨1.8%;套均面积112平方米;成交均价11988元/平方米,环比上涨7.1%。

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一翻搜索匹配下来,多数都是成都近郊的非核心位置的二手房。

“开盘当天,客户早晨5点就来售楼处排队。”于11月初开盘的某商住项目负责人表示,这种场景已多年未见。

8盘单日卖近40亿

从各区域来看,中心城区成交新建商品住宅共成交632套,环比上涨28.7%,成交面积7.1万平方米,环比上涨21.2%,成交均价22243元/平方米,环比下滑0.6%。环城四区共成交658套,环比下滑8.6%;成交面积7.3万平方米,环比下滑6.2%;成交均价10969元/平方米,环比上涨3.4%。

网络配图

如果我推荐三圈层的新房,就会遭到白眼:“这也算成都,你咋不说哈萨克斯坦的呢?”

今年以来,商住公寓市场的整体表现引人瞩目。亚豪机构的数据显示,2015年1-10月,北京商住公寓的成交总金额为290.17亿元,与去年同期相比大涨94%,几近翻倍。然而,同期住宅成交金额的同比涨幅为34%,别墅也不过69%。在成交量上涨的拉动之下,商住公寓的成交均价也出现大幅上涨。2015年1-10月,北京商住公寓的成交均价为29667元/平方米,而同期住宅均价涨幅为11%,别墅甚至小幅下滑了2%。

据亚豪机构统计数据显示,7月18日,北京住宅市场共有8个项目入市,比之前一周增加3个,8盘单日卖近40亿。其中包括首旅紫峰九院城一个自住房项目,东亚环球国际、富力运河十号两个商住项目,东亚·五环国际、密云华润橡树湾、华润公园九里、华润西山墅4个商品住宅项目,还有一个写字楼项目泰禾长安中心。除泰禾长安中心的写字楼外,其余7个项目提供的可供销售的居住类产品共计2389套,环比减少82套,预售许可面积28.4万平方米,环比增长60%。

滨海新区共成交565套,环比上涨9.1%;成交面积6.4万平方米,环比上涨13.4%;成交均价10304元/平方米,环比上涨13.0%。郊县五区共成交1114套,环比下滑9.3%;成交面积12.5万平方米,环比下滑6.8%;成交均价7621元/平方米,环比上涨1.3%。

库存2.18万套去化周期仅半年

“低总价、小户型”的需求不止你有,我也还有。但是市场供应并不是站到普罗大众的角度来制定的。

北京商住公寓成交热度较高的区域包括通州区、大兴区、顺义区等。其中,通州区2015年1-10月共成交商住公寓2912套,在北京16个行政区中拔得头筹,占到整体商住公寓市场21%的比重。

其中,位于通州运河核心区的通州富力中心表现最为火爆,开盘当日上午,千余组客户齐集现场,300多套房源,仅仅3小时便已热销13.8亿元,一举创下了北京楼市的多个销售奇迹。据项目销售人员介绍,项目主推户型为115-151平方米的三居室,销售均价大约在33000-35000元/平方米,据悉,目前项目一期房源基本售罄,二期房源即将在10月推出。

新建商品住宅呈现“量价持平”的态势,新房市场交易量与前一周相比基本持平,其中,中心城区涨幅较为明显。我爱我家市场研究中心认为,首先,“金九银十”是楼市传统的交易旺季,此时的市场需求较为旺盛,而各大开发商也纷纷借此良机使出浑身解数来吸引购房者的目光,使得新房市场整体活跃度较高。其次,近期在南开区陆续拍出几宗高价地块也为中心城区的新房市场锦上添花,使得中心城区成交占比有所上涨。

本周多盘新领销许“补货”

据克而瑞研究显示,2018年成都商品住宅供应中100-120㎡面积段产品市场份额最高,占比33%;120-140㎡面积段产品占比21%;90-100㎡面积段产品占比仅17%。

今年,通州新城的运河核心区包括富华、绿地、保利、光大等开发的多个商住公寓均已在上半年开始蓄客,正在酝酿开盘或已经开盘,形成多盘齐发之势。整个区域吸引了大量客户,已开盘项目还取得了相当不错的销售业绩。11月8日,通州运河核心区的保利大都汇项目首期开盘,单日认购高达12亿元,这与今年北京商住公寓排行前五位的项目在前10个月的签约额基本相当。通州运河核心区的另一商住公寓项目富力运河十号也已于11月13日取得预售证。

同样位于通州的东亚环球国际以及紫峰九院城也在上周末收获了不错的业绩。其中,位于通州台湖的东亚环球国际一期共推出200套房源,主力户型为38-56平方米的0-1居,凭借小户型、低单价、低总价的优势,最终成交100余套,成交额近亿元。

高端纯新项目亮相市区

9月份上半月,南京全市仅有3家楼盘领取住宅房源销许,新增房源总计只有200套左右。与此同时新房库存量也出现下降,网上房地产显示,全市待售住宅仅为2.18万套,如果按照此前8月份3200多套的成交量计算,剩余库存大约6个多月可去化光。

你想要的小户型房源真的不多,还想要地段成熟一点的楼盘,摇号的竞争对手轻轻松松破万。

在大兴,商住公寓项目也异常活跃。仅在地铁大兴线义和庄站一地,就聚集了三个商住公寓项目,包括泰禾中央广场、恒大未来城以及首开万科中心。其中,恒大未来城于11月1日首次开盘, 2小时取得了5.5亿元的销售业绩。

同日,东亚旗下东亚·五环国际二期开盘,作为五环内的项目,毗邻地铁亦庄线、五环路等路网,全现房销售,售价仅22980元/平方米,主力面积在92-123平方米之间,突出的性价比,使得该项目赢得了上百组客户的青睐。

据搜狐焦点购房中心统计,天津十月共计34个楼盘入市,环比上涨6.25%,其中纯新盘占16个,环比下降25%。受此前“双降”的影响,全国行业市场内情绪开始上扬。天津在经历连续数月的成交趋冷之后也在近期开始浮动上涨,开发商紧抓旺季时机,整体推盘数量略有上涨。

网上房地产显示,下半年开局的7月初新房库存还曾达到2.5万套左右,7月底已经下降至2.3万套,8月份至今进一步回落到不足2.2万套,而七八月份新房上市量并不低,共有8000多套房源开闸入市,大多数分布在刚需板块,但去化也很迅速,两个月新房成交累计已达9954套,超过了上市规模。其中江宁、城北、城南、城东等多板块库存量近两个月都在下降,上市量较大的溧水新房库存也下滑了两百余套,仅有六合库存上升比较明显,下半年至今增加了千余套。

2016年后,成都楼市90㎡以下的产品供应锐减,100-140㎡面积段产品这几年逐渐成为了主力户型。

从整个市场来看,商住公寓的成交行情似乎全线飘红。亚豪机构分析认为,北京执行了5年时间的严格限购之后,2015年北京楼市成交量出现全面反弹,但是,购买住宅、别墅类产品必须要具备北京购房资格,“房票”难求,商住公寓不限购的优势被充分发挥。特别是当前北京楼市正在进入新一轮的高地价向高房价的传导过程中时,住宅价格的走高,不仅超出了部分刚需客群的购买力,还促使一些投资客看好楼市后市,无论是对于刚需客群、还是投资客,北京商住公寓市场的单价尚在低位,面积偏小也令总价可控,购房需求的集中涌入,商住公寓市场成交因此大涨。

同样受到瞩目的,还有华润置地旗下三盘齐发。密云橡树湾单日成交金额9亿元、华润公元九里6亿元、西山墅4.6亿元,三盘累计销售额达到19.6亿元。其中,密云橡树湾二期开盘,在不到5个小时的时间里全部售罄,认购总额高达9亿元。据悉,该项目主推88平方米两居、110平方米和126平方米的三居,此次还首次推出255平方米上叠、375平方米双院下叠别墅。而华润西山墅在开盘当日认购4.6亿元,项目房源套总价在1100万-1500万元之间,产品为286-420平方米法兰西叠拼别墅。同日,位于大兴的华润公园九里销售额也达到6亿元。

虽然九月的开盘大潮已经消耗了不少市区新项目,但十月的新盘内容依然丰富。据搜狐焦点统计,十月市区共计9项目开盘,除翰澜苑、雍景湾和天津诺德中心为老盘加推外,其余均为地理位置尚佳的优质纯新盘。

不过从本周开始,新一轮上市量又掀起盖头,最近几天相继有中南山锦花城、华润幸福里、花样城等5家住宅楼盘领取了新房源销许,入市房源新增500余套。其中位于尧化门的华润幸福里一次领取了剩余两栋住宅共计164套房销许,位于青龙地铁小镇的中南山锦花城也新领了一栋小高层共计88套销许。南京装修网了解到,这两个板块此前已至少有两个月没推房,新房入市也将为区域及时补货。

从成交来看, 100-120㎡面积算产品占比越来越高,2018年市场份额占比排名第一,90-100㎡、120-140㎡户型产品紧随其后。

大市

7月18日,收获的不仅仅是住宅和商住产品,写字楼也出现了热销。当天,泰禾长安中心开盘,2小时内热销4.5亿元,推出的产品为60-1700平方米多元化面积空间,所开房源全部售罄,记者从项目销售处了解到,除不少IT、金融类从业者及投资者纷纷到场外,开盘当天还出现多组意向整栋购买的企业客户。

在这6个纯新盘中,销售中心已经亮相的南开区鲁能公馆已开盘,该项目由于高昂的拿地价格、绝佳的地理位置和板块内频频拍出的“地王”而受到不少有一定经济基础的改善型购房者的关注。据了解,首开均价为40000元/平方米,户型面积多为145平方米以上的精装大户型。

市场面消息显示,眼下多个板块都有楼盘在等销许,后期新房还将陆续开闸,例如在上市“空档期”已有4个多月的河西板块,近期包括保利天悦、恒盛金陵湾等楼盘都在申报销许,开盘时间具体未定,但预计近两个月都会加推,后期房源将至少新增700套以上。城北目前除了华润幸福里外,还有燕子矶的中航国际社区、电建洺悦府等楼盘处于等销许状态,后期新增房源也将达到七八百套。另外,包括鼓楼滨江的证大阅公馆和江山汇悦山府两家新盘,以及中央门的葛洲坝招商紫郡兰园,眼下也都在申报销许,城北各板块未来一段时间都会有新房源补货。另外,包括六合新盘荣盛首府,江宁滨江的弘阳禹洲时光印象、溧水楼盘创维乐活城等,眼下也都在进行意向登记,预备近期推房。

房价上涨,房票紧张,多数人都想一步到位解决问题,一定程度上讲,选择大面积住宅,这也是大家用脚投票的结果。

刚需缺位 商住盘乘机而上成首选

>>看房热

此外,市区还将迎来另一个临海河项目。就是已经变成名为“天房六合国际”的高层和公寓项目。该项目将于十月正式亮相,虽然目前仍未公布定价,但在当初拿地时,该地块楼面地价达12500元/平方米。如今中海复兴九里在售均价23000元/平方米,中冶德贤公馆现在售均价为26000元/平,相信购房者对天房六合国际的开盘价格是充满期待的。

限价严格9月入市房源仍“零涨幅”

从成都新拿地块的开发要求来看,2019年商品住宅主力面积段还会持续扩大。

实际上,与普通商品住宅相比,商住公寓项目一直被视为楼市产品中的“鸡肋”。

借钱也要在两个月内买到房

市区十月还有个纯新盘富豪新开门项目值得关注,周边有地铁2号线和轻轨9号线,地理位置优越,配套完善。加之周边纯新盘较少,刚一亮相就跻身市区TOP10。

部分楼盘改推不限价公寓

拿大家熟悉的建设路来讲,刚需能看的始终是“死不开盘的四大金刚”,而融创、龙湖、恒大等新盘,面积段都提升到了150㎡以上,总价多数都是300万级的。

一方面,商住公寓的购买者要缴纳较高比例的首付款,以及较高的税费。另一方面,在生活成本上,不少商住公寓是商水、商电的收费标准,加大了购买者的日常支出。在配套方面,政府对商住公寓并不强制规划有学校等相关配套,而且,商住房产也不被划进学区范围内,商住房不能作为就近入学的资格。因此,对于不少商住公寓的开发商来说,“商住不限购”的提法,在营销中也有点“忌讳莫深”。

成交的集中爆发离不开需求的积极入市和带动。

环城四区尽享配套优势

自去年12月份至今,南京房价已连续9个月止涨,8月份新房价格环比再降0.2%,9月份至今新房限价依旧趋紧。共有6家在售楼盘领取住宅销许,均价相比前期全线未涨。其中尧化门华润幸福里新领销许的最后两栋住宅小高层均价约1.9万元/平方米,高层均价18350元/平方米,均与前期持平,该项目去年底至今三次推房,整体均价也一直维持在1.85万元/平方米左右。青龙地铁小镇的中南山锦花城新推小高层销许均价23643元/平方米。相比去年加推的小高层均价还降了数百元。除了已领销许的楼盘外,河西多家楼盘眼下也表示限价严格,新推房源还会维持在前期水平。溧水高淳多家楼盘也传出后期房源将平价入市,如本月即将加推的一家溧水楼盘表示均价还将维持在上半年水平,仅在6800元/平方米左右。

不管你承不承认、愿不愿意,成都都进入改善时代了。

一年来,北京市场上豪宅频出,土地价格不断攀高。豪宅的均价门槛从两年前的4万元/平方米到6万元/平方米,再到现在的10万元/平方米,上涨幅度令人咋舌。在一有新项目就是豪宅的市场中,刚需盘的数量和空间被挤压。在豪宅扎堆入市的新格局下,高企的价格令刚需购房者望而却步。于是,小面积、低总价的商住公寓,就扛起了承接一部分刚需购房者需求的大旗。

“我一定在这两个月里买房子,借钱都得买。”张洋告诉记者,语气里有掩藏不住的焦虑和着急。上周日,张洋刚刚从外地出差回来,为了看房,他专门从朋友那里借了一辆车,把大兴、朝阳和通州几个区域挨个转了一圈。“其实几年前我就一直准备着买房,但手里的资金总是不够,一等再等,眼看着房价一直攀升,现在无论如何也得出手了!”

本月环城四区共有13盘入市,其中纯新盘有5个,值得关注的有西青区的旭辉燕南园,津南区的天房意境、阳光波士顿以及北辰区的欧铂城和复地湖滨广场。

不过也有部分楼盘出现新动向,本周位于鼓楼滨江的纯新盘中海桃源里首批房源销许亮相,193套精装公寓销许均价达到5万元/平方米,一时引发市场对于该板块限价放松的猜测。南京装修网了解到,该项目首批领到销许的房源并不是住宅,而是一栋40年产权商办性质公寓,此类房源一直没有价格限制,而且前期很多公寓项目都采取“高报低开”的方法,在申报价较高的基础上打出优惠促销吸引买家,如桥北一家公寓项目销许均价2.5万元/平方米左右,折后的实际成交价格不到2万元;城北一家公寓销许价格达到了2.8万元/平方米,开盘打出7折优惠,实际价格也仅在2万元左右。此外,近期鼓楼滨江预备入市的一家住宅楼盘对外表示均价会在3.5万元/平方米左右,也并未超出此前区域最高价位。

改善换房,除了大面积高层,别墅类产品也是大家追求的。

的确,在低总价楼盘稀缺的情况下,商住产品的价格优势非常明显。今年前十个月,北京商住公寓的成交均价为29667元/平方米。不到30000元/平方米的价格对于普通商品住宅来说,房源恐怕多集中在房山,其他区域均价30000元/平方米纯新住宅楼盘并不多。

转了一整天,考虑到自己在宣武门上班,张洋还是想在4号线沿线的大兴买房,“泰禾中央广场不错,在地铁上盖,出门直接坐地铁就能到单位。不过,销售说首付得一半,我暂时没有那么多钱。”张洋告诉记者,他有北京户口,最理想的是买住宅,这样能用公积金,而且首付相对较低,不过,他跑了好几个区域之后,发现合适的住宅项目并不多。“现在都没什么卖的住宅,可选择的余地非常小,我看到的几个住宅项目户型都特别大,对于我这种刚需人群来说,根本就买不起。”

西青楼市近年来从未淡出人们的视野,中北镇、张家窝、南站,一次又一次出现在公众视野范围内,吸引了许多河西区、南开区的外溢客户,而今年南奥体精武镇的契机更是让西青楼市升温。

四季度将近开发商“曲线跑量”

在皮皮的印象中,别墅不一定非得是独栋,但它应该是2~3层楼、带入户庭院和私家车库的高端低密住宅物业。

在限购尚未松绑的北京楼市,有的区域如通州,还进行了限购升级,这就为商住产品的热销提供了良机。不限购、低总价的商住产品成功补位住宅市场。

与张洋一样着急入市的还有陈宜以及他的朋友,上周日,在天津上班的陈宜开车带着好几个朋友一起来北京“淘”房,因没有购买资格,商住产品是他们关注的重点,尤其是通州区域的商住产品。

据悉,精武镇将规划新环城高速以内的最大的生态居住区,政府计划将集中出让居住及配套公建土地,而随着北京动物园批发市场的迁入,配套将会更加完善,势必会带动其区域发展,而位于精武镇上的楼盘不仅能享受商业建设带来的便利,房价也有望上涨。旭辉作为进入南奥体板块的先驱房企,预计本月首开,规划建设高层、洋房、叠拼别墅等产品,欲将精武镇打造成继梅江、中北镇、张家窝之后的又一宜居板块。

车位商铺扎堆上市

在成都严禁别墅类项目供地的大原则下,别墅产品也出现了一些“变异”的新品种。

创新

“我们看了很多项目,朝北8080、通州运河核心区的几个项目、台湖的还有土桥附近的,看价格的话,运河核心区太贵了,买不起,手里没那么多闲钱,我们比较倾向于金隅的项目,马上就可以收房,精装修,不用费心就能出租了。”陈宜说。

津南区十月预开盘项目数位列环城之首,共计5个项目入市,其中纯新盘2个为纯住宅南园和公寓产品兆恒广场院外SOHO,天房意境、阳光波士顿、天地源欧筑均为旧盘加推。阳光波士顿地理位置优越,地铁1号线延长线在附近设站,对比周边首创城等项目,从位置上更具优势。

南京装修网了解到,眼下不光是鼓楼滨江,很多热点区域一些住宅房源暂未上市的楼盘,也在纷纷推出车位、商铺和公寓等非住宅房源“跑量”。位于江北中心区的华润国际社区本周新领了742个车位销许,该楼盘去年6月至今一直没加推,近期传出即将加推一栋楼,吸引很多买家来售楼处咨询,不过住宅尚未开盘,车位反倒抢先加推了,这批车位销许价格16万元/个,如果全部售出金额将达到1.18亿元;位于河西南的金地中心风华距离上一次开盘也有5个月,剩余一栋住宅加推时间未定,该项目上个月也新领了35套商铺销许,单价达到15万元/平方米,网上房地产显示目前已有27套商铺被认购,销售金额达到1.3亿元。

2.5的容积率遇上高地价,高层 洋房 别墅等多种业态混合的高低配楼盘变得常见,高层容积率提升,别墅也变得不那么纯粹。

颠覆性设计 大受欢迎

“2011年我在天津买房的时候就在纠结在北京买还是天津买,后来想想要在天津工作,就买天津了,当时,北京的房价我还能接受,但现在北京的房价涨了很多,我在天津买的那个基本上没有太大的变化,所以,现在手里有闲钱肯定往北京买呀,吃过亏了。”陈宜表示。

此外,在加推的楼盘中,位于东丽区的东丽湖万科城小镇里和锦润华庭也很值得关注。锦润华庭位于天津市东丽区空港经济区东八道与规划十五支路交口,距离SM滨海第一城800米。而东丽湖万科城小镇里坐落于东丽湖万科城最东部,尽享优势景观、配套资源。小镇里产品主力户型为90平方米舒适两居与80平方米精致两居。

除此之外,包括和昌湾景、融创臻园、禹洲映月溪山等前期住宅已收官或即将收官的楼盘,近期也在纷纷推出车位或社区商铺。另外,包括溧水万达广场、颐和府邸等项目近期则都在加推公寓。市场面消息还显示,接下来包括江心洲的升龙公园道、江宁大学城的银城一方山等久未开盘的项目,也预备加推公寓房源。

早期的叠拼别墅,虽然是上下跌的垂直结构,但是强调独立入户。现在的叠拼别墅叠加形式五花八门,入户结构也变成了统一的电梯入户。庭院换成了大露台或者是简单的阳台,私家车位更新迭代成为统一的地下车库,楼栋的总层高拔到了6~8层。

商住公寓自身的产品创新以及品质的提升,也令其在市场中的竞争力增强。一些在售商住公寓不但在户型设计上尝试突破与创新,也呈现出高端精品化的路线。

另据陈宜的朋友介绍,他之所以要尽快在北京买房,是因为股市“受伤”严重,“我之前的资金都在股市里,涨了一段,当时觉得特别好,比投资房子的收益高多了,但这几次的波动,损失惨重,赶紧割肉出来了,家里人商量了一下,还是买房比较靠谱,趁现在赶紧入市。”

远郊十月仅一新盘入市

对此有专家表示,眼下四季度将近,开发商冲刺全年目标日益紧迫,一些热点区域楼盘因为限价等原因,住宅推房比较缓慢,但跑量压力依旧存在,推出车位商铺等非住宅房源就成为一种“曲线跑量”的办法,首先此类房源销许比较容易获批,其次也可以完成部分销售任务并回笼一些资金,不过相比住宅来说,这部分的销售金额尚属有限,预计后期在售住宅楼盘仍会加快推房。

比如中海御湖世家的叠拼别墅,总层高包含了4层、6层、8层3种类型;优品道锦绣的叠拼别墅,总层高也达到了6层。如果时间倒退几年,洋房也不过才这个高度。

比如,位于大兴区义和庄的恒大未来城推出“空中墅”产品。据悉,这是全国首个8.4米层高的空中别墅产品。空中墅不但让LOFT的传统层高翻了倍,还将LOFT的两层格局改成三层。以185平方米的户型为例,实际使用面积达到220多平方米,客厅能够达到5.7米的挑空,并配有大面宽观景窗。恒大未来城空中墅的空间设计以家庭为核心,一层的功能为居家、社交,二层、三层为独立出入的私属生活区。与众不同的是,空中墅还打造了双独立入户门,即在一楼和二楼各有一个入户门,以达到各家庭成员之间既共处一室,又互不干扰的理想生活模式。

据记者了解,近期受股市影响而改变想法投资房产的人不少,张小姐也是其中之一。“亏了很多了,再也不炒股了。”张小姐坚定地说。为了把手里的几十万投资出去,张小姐已经看了不少楼盘。

据搜狐焦点统计分析,远郊一直以来都是开盘大户,去年的“银十”共计22个盘入市,其中武清区高达13个,并且几乎都是首次亮相的纯新盘。反观今年,远郊开盘数量骤降,仅8个项目在“银十”有开盘的打算,纯新盘仅有1个武清区的信置荔城首府。其中,除去鸿坤原乡郡和武清五一阳光销量尚可外,其他楼盘热度均不高,亮点较少。

高价地块纷纷动工 产品定位也在“逐高”

叠墅、阅墅、御墅、源墅等等一堆新鲜名词涌现,“墅”字就是在明确地告诉我们,它就是大家追求的那个高端低密产品。

一直以来,小面积、低总价、多功能成了商住公寓的标签。但最近则出现了瞄准改善型客群、大面积户型,甚至是别墅的商住产品。

在需求积极入市的情况下,之前销售遇阻的楼盘最近都火了起来。据通州某楼盘的内部人士透露,之前都卖不动,现在忽然就来了很多人,并且成交的周期明显缩短,基本上看了就能定下来。“公司终于可以解套了。”该人士舒了一口气。

此次亮相的信置荔城首府,位于武清区强国道与翠通路交口。周边有异域风美国城、威尼都、国际凯旋王国、友谊商厦、华润万家等商业配套。同时,京津冀一体化的战略和通州限购的政策,一定程度上带活了武清楼市的销售,鸿坤原乡郡距离京津城际武清站3公里左右,交通相对便利,6500元/平方米的均价稍显亲民,加之95折的优惠,吸引了不少购房者的目光。

延伸阅读:

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位于怀柔的东亚尚院就是不限购的独栋别墅产品,总价750万元/套起,户型面积为530-1700平方米,层高3.6-4.5米,地下二层,地上三层结构。每户可赠送200-300平方米独立围合式大院。

>>营销热

此外,在远郊项目中,位于静海团泊新城的湖语公园和蓟县的天一绿海等项目同样值得关注。湖语公园以叠拼和联排别墅产品为主,是在周边的产品基础上做了升级,全部为地上三层别墅和四层的叠拼别墅产品,在产品设计上大大提高了居住的舒适度。叠拼别墅的面积为134至148平方米,联排别墅的面积为138至178平方米,超大附加值:赠送南北前后庭院及私家车位及地下室(院子面积40至150平方米,挑空搭建后面积15至55平方米。)而天一绿海是国际级生态山居地产项目,地块位于蓟县城关的东部,依山傍水,环境及自然景观极佳,具有先天性的诸多优势。

大平层洋房叠墅扎堆,户型起步已做到四房五房

现在140-180㎡这个面积段的别墅在成都市面上比较常见,一定程度上也降低了别墅入手的门槛。对300万级的改善购房者来讲,换房是可以在大面积高层产品和别墅产品之间任意切换的。

位于大兴庞各庄的龙熙旭辉六号院则为不限购的叠拼别墅,在售上叠产权面积120平方米,实得280平方米,中叠产权面积130平方米,实得280平方米,下叠产权面积170平方米,实得380平方米,总价290-550万元/套起。10月31日,龙熙旭辉6号院开盘仅3小时,首批152套房源便被抢购一空。

跨界营销拼尽全力

滨海新区现智能云社区

据南京装修网获悉,今年以来,南京楼市已有不少刚需新盘将中小户型升级做成三房,与此同时年内还有不少高价地块已经动工,产品规划也逐渐浮出水面,值得注意的是它们的定位也在纷纷走高,多家高端项目未来起步户型就将做到四房乃至五房,还有很多将开发叠墅洋房等低密度住宅,预计也会以中大户型为主。

对于不缺钱但缺购房资格的富人们,成都还有另一种产品——“商业别墅”。建筑形态跟别墅没差,但产权是40年商业产权。

这些项目的出现,丰富了商住的产品类型,也令“小而精”的商住开始走向高端化。

虽然楼市向好、市场需求积极入市,但不少房企和项目为了更稳健持久的业绩,在打造产品之余,营销手段上也拼尽全力。

滨海楼市销量曾一度超越武清领跑全市,但一次意外改变了这一格局,传统的楼市旺季“银十”仅4盘入市,均为纯新盘项目,分别为众美青城、贻成红墅郡、远洋锦上和御水园。

在高端楼盘扎堆的河西板块,眼下包括金茂府、葛洲坝G14、上海建工G68等地块都已动工,部分项目年内还预备公开,这些地块楼面价都达到三四万元以上,后期产品定位也扎堆高端,其中葛洲坝G14地块楼面价达4.5万元/平方米,有消息称项目户型将设计为全大平层,最小面积也达到190平方米三房,其余均为230平方米以上四房五房。金茂府项目此前也传出户型最小面积将做到180平方米四房起步。上海建工G68则传出最小户型将也做到235平方米五房。而在河西南板块,此前各家楼盘还曾推出90平方米左右中小户型,眼下年内预备入市的纯新盘绿地华侨城海珀滨江,最小户型已经做到118平方米三房,另一家新盘正荣滨江紫阙据称户型也将主打全四房。

金沙城西府颐院、保利天汇、宸光和悦等楼盘都有推出这样的别墅产品。

提醒

在过去一周,华润置地和优步的跨界合作成为热门话题。7月10日,华润置地北京、优步北京分别释放出深度合作的消息,紧接着,在3天之后的“初伏”,华润携手Uber全城送“出福”:用户只要在UberAPP优惠栏输入“初伏”即可参与活动,Uber在后台筛选出幸运用户,在初伏当天,共有10辆红色敞篷跑车送出了188束定制花束。

继远洋心里之后,2015年远洋地产在滨海新区的第二个大动作,远洋滨海第三盘——“远洋锦上”十月正式亮相。据悉,与以往的改善型住宅不同,远洋锦上将是在滨海核心区内首个主打“智能云社区”概念的项目。通过独立网关连接手机或者IPAD即可实现窗帘拉合、电视开关等,首开户型为57平方米至129平方米的1至3居室供购房者选择。

在鼓楼滨江板块,上半年至今已相继有中海桃源里、当代万国府和桃园世纪三家纯新盘陆续公开,楼面价均超过2万元/平方米,后期产品定位都不低,本月刚亮相的桃园世纪由招商保利仁恒三家房企联合开发,项目包含小高层高层及花园洋房,目前已公布的高层户型最小面积为111平方米三房,其余则为147、154平方米四房;洋房为254、261平方米的五房。刚领取首批公寓销许的中海桃源里,后期入市的住宅主力户型为143-195平方米的全四房,此外还包含一栋70-90平方米的小户型,但数量并不多。当代万国府的住宅户型则全部为220-250平方米大平层,总共仅有135套房源。

购买这类产品的人应该是不在意燃气、水电等问题的,但是“谁来接盘”是个大问题,想要解决居住问题顺带投资,这种别墅不一定是个好选择。

买商住要兼顾使用和投资需求

同时,华润置地经理人还加入了“人民Uber”成为合作司机,客户可以选择华润置地北京7月开盘的五个楼盘——悦景湾、公元九里、西山墅、万橡府、密云橡树湾进行“一键预约”,预约成功后,将由华润经理人提供全程接送介绍等服务。

众美青城则位于中新天津生态城起步区,社区由7-9层观景电梯洋房和联排别墅组成,是中新生态城绝无仅有的纯低密全家洋房、别墅社区。贻成红墅郡项目位于天津滨海新区海洋高新技术开发区,隶属滨海新区核心区,紧邻10万平方米的生态水源水库。一期联排别墅沿袭的英伦都铎式风格,尊贵别致。单套别墅面积为240平方米至290平方米,同时赠送露台、私家庭院及宽大地下室,是目前塘沽城区内唯一的高品质的城市别墅社区。

江宁大学城板块早两年曾是南京楼市的刚需主力,不过近两年片区房源基本已是洋房别墅为主,此前鲁能泰山7号院刚刚收官,接下来明年还有联发翡翠方山与五矿澜悦方山居两家现房销售的新盘入市,其中联发翡翠方山规划22栋低密度住宅,全部为叠加及联排别墅,据称叠墅面积主要为142、155平方米,联排面积180平方米左右。五矿澜悦方山居则包含8栋小高层和1栋洋房,预计也将以中高端改善户型为主。

5.15限购升级之后,公寓类物业确实火了一段时间。

北理工管理与经济学院教授、房地产研究所所长周毕文接受记者采访时表示,最近商住的热销与楼市整体走势、土地市场等因素有关。

华润置地北京大区总经理蒋智生在今年4月的“城市之光”品牌发布会上表示,今年公司将会积极和互联网企业合作探索,全力兑现“品质给城市更多改变”的品牌承诺。在此次和Uber的跨界合作之前,华润位于门头沟的华润悦景湾项目,引入了互联网家装公司“爱空间”合作,同时与小米合作引入智能家居系统。

此外,还有御水园,位于滨海新区上北生态区核心区域。周边配套设施完善,无论是购物、教育、医疗等,均可满足日常生活所需。同时路网交通发达,出行便利。紧邻塘沽二号水库,足不出户即享优美水景。

江北去年至今陆续出让了9幅楼面价2万元以上地块,迄今为止规划已全部亮相,产品定位也都不低,例如江浦白马路周边1公里左右范围内聚集了四幅楼面价2万元以上地块,目前均已开工,其中恒大G47和北京城建G48两家相邻地块均为低密度住宅,未来预计都将开发叠墅洋房类产品;本月刚开工的金辉白马云著项目规划有6栋多层小高层,相邻的银城G99项目则全部为多层,有消息称两家项目未来都将引入居家养老服务。此外在雨山路周边,最快预计年内入市的保利云禧规划有24栋住宅,其中半数为叠墅,由金地保利联合开发的G49地块,22栋住宅中除了7栋高层外其余也均为叠墅。此外金隅G07项目则全部为洋房和叠拼,前期设计的户型面积最小也在125平方米以上。

四川中原地产数据显示,2018年成都主城区SOHO供应180.38万㎡,成交就达到156.69万㎡,并且成交均价约15232元/㎡;LOFT供应77.56万㎡,成交量为73.06万㎡,成交均价约15817元/㎡。

周毕文认为,对于开发商来说,在位于新城区域拿到商业用地,考虑到区域发展状况、周边人群、消费水平等因素,不适合大面积地打造商场、酒店、写字楼产品,商住公寓成为优选。这是商住公寓在市场中层出不穷的原因。

在华润之外,另一家刷屏朋友圈的还有融创及其旗下即将入市的两大顶豪项目。7月18日,由融创中国旗下两大豪宅项目北京壹号院、使馆壹号院导演的“北京之夜”盛典,聚集了投资、金融、地产等各界名流,据说到场的200余名定向邀约客户身家加起来达到几千亿元,管理的资产则达万亿,堪称史上最奢华强大的嘉宾阵容。

如此多纯新盘的定位纷纷追逐高端,除了拿地成本较高以外,希望通过高端产品突破限价也是一个原因,不过业内人士提醒称,此前南京楼市已有多家中高端楼盘因为限价严格而主动降低定位,部分大户型楼盘近期销量也并不乐观,追逐高端定位的做法未必可取,此外眼下多区域都出现高端定位的项目在小范围内扎堆的现象,未来竞争压力也是显而易见的。

这个成交均价是高于成都主城区商品住宅成交均价的。

“商住公寓类产品的火爆一方面是由北京市场的特殊性决定的。作为一线城市,北京具有极强的人口聚集效应,在限购不解除的情况下,购买商住公寓成为购房者“破解”限购的途径。而且,现在社会上又迎来创业潮,购买商住用作办公场所的需求增加,这样助推了商住销量上涨。”周毕文说。

为了匹配这些高端客户的需求,本次顶豪营销活动还提供了劳斯莱斯试驾、高尔夫、马术、瑜伽、SPA、马艳丽时装秀、奢侈品品鉴会等内容,其中最令人瞩目的无疑是“飞越北京”空中大Party。据悉,与会的顶级富豪们可以乘坐北京壹号院专属VIP直升机,近距离俯瞰北京。

近郊SOHO成交均价9289元/㎡,LOFT产品成交均价11405元/㎡,这个成交均价与商品住宅的成交均价也非常接近。

另一方面,商住公寓的炙手可热,还来源于购房者对北京楼市的预期。周毕文认为,随着近期北京土地市场“面粉价格高于面包”这一现象的频繁出现,购房者对于未来北京楼市整体看涨,总价并不太高的商住公寓产品因此热销。

□数据

近两年成都公寓类产品中还有“类住宅”这个热门的概念。

不过,周毕文也提醒购房者,对于跟风买商住进行投资的行为,也存在一定风险。购买者最好有居住或办公的实际需要,同时兼顾投资价值。

逾6成项目出现涨价

类住宅其实就是环境、配套等跟住宅类似的SOHO公寓和LOFT产品,有的可以直接改造成套二或者套三的房子,居住舒适度要高于普通公寓。主要针对的人群就是被限购人群、投资客、过渡型购房者。

在多个热销项目的带动下,7月截至目前,楼市升温明显,成交水平处于高位,且在不断上行通道中。

龙湖梵城的梵城颂68㎡和83㎡公寓、中粮天府宸悦40-70㎡公寓、泊里中心曜里42㎡、82㎡LOFT、滨江天樾130-160㎡大平层等都属于这样的类住宅产品。

根据链家市场研究部统计,截至7月19日,北京新建商品住宅网签量为8945套,较6月同期上涨65.8%。纯商品住宅(不含保障房、自住房)成交4932套,较6月同期上涨23.7%,较去年同期大涨197.8%。

并且,2018年成都50㎡以上的大面积段的SOHO类住宅的项目成交量占比并不低。

据统计,截至7月19日,新房市场的成交水平已经较4月出现翻番,较上月上涨23.7%,且上涨势头并未出现明显减弱。按照当前的上涨速度,预计本月网签有望达到1.2万套,而纯商品住宅(不含保障房、自住房)成交有望突破7000套,开盘即售罄楼盘频现,排队抢房现象再次上演。

类住宅给没有“房票”的人提供了另一种买房居住的机会,但购买门槛并不比住宅低。

价格方面,当前新房市场涨价项目有所增多,从6、7月均有成交的热销项目来看,约有占比67%的项目出现不同程度的涨价,其中有20%的项目价格上调幅度超过了3%,上涨迹象较为明显,主要以通州项目为主。根据网签数据显示,7月份,通州的京贸国际城平均成交均价较上月上涨8.7%;华业东方玫瑰成交均价约上涨3.1%。而网签数据有滞后性,根据当前的市场反应,这些项目实际的涨价幅度更为明显。新房市场有着“量先涨,价随后”的规律,随着市场持续火热,成交量保持稳定的高位成交之后,价格上行预期将会越来越强,预计本轮价格的上涨或将以通州为首,在其带动下,预计全市价格的全面上行或将不远。

在天府新区买一套130㎡以上的住宅产品还不及这个经济压力大。对很多刚需来讲,这种类住宅是“买不起的”。

二手房市场升温更为明显。数据显示,7月中上旬,北京二手房住宅签约套数达到了12478套,继续刷新创造了同期2013年3月来的最高点,环比上涨了2%,同比上涨数倍。中原地产预计7月成交量将维持在1.8万套以上的高位,7月成交均价已经达到了3.35万元/平方米,环比6月均价3.26万元/平方米上涨了2.7%。

公寓的持有成本变得更高了,买公寓投资过渡也不是一件容易的事情。

□观点

“1万以下”、“小户型”、“100万以内”这三个关键词可能还代表了很多人的买房需求,但成都楼市产品供给和买房主流趋势都已经发生了变化。

>>亚豪机构市场总监 郭毅

买房门槛提升,几十万入手一套房子的日子渐行渐远了。

市场需求旺盛

受政策利好拉动,上周入市项目当天去化基本均在五成以上,市场需求处于较为旺盛阶段。但是截至7月19日仅有18个项目入市,预计全月开盘量仍将维持在30个左右,虽然2013-2014年间宅地成交较为充沛,但其中保障房及自住房占据较大比重,因此导致纯商品住宅项目的稀缺,也造成近期虽然需求回升但市场供应难以突破的现状。

>>易居智库研究总监 严跃进

看涨预期强烈

从政策环境来看,7月份上半场楼市较好地吸收了上半年各类宽松政策的效应,刚需和改善型购房需求在积极释放。另外,看涨预期趋于强烈,这会促使购房者加快购房节奏。根据上半场数据进行推算,7月份全月成交同比增六成并不会太费劲。楼市淡季不淡的效应将出现。

>>同策咨询研究部总监 张宏伟

下半年将步入量价齐升状态

今年“自住需求 改善需求”两股力量入市激发了市场需求更加集中释放和爆发,导致部分城市“日光盘”频现,基本面快速好转。尤其是在一线城市,在土地供应持续稀缺的市场背景下,商品住宅供不应求已成为事实,在自住需求和改善需求两股力量入市刺激之下,出现高端楼市销售量回升的现象与阶段性的爆发已不可避免。3·30等系列政策刺激影响之下,一线城市及部分二线城市的首置和改善需求开始积极入市,需求开始集中释放和爆发,导致二季度改善型高端楼盘“日光盘”频现,助推楼市基本面好转。当前,整体销售市场在品牌开发企业联动推盘之下将快速回暖,下半年这些市场将步入量价齐升的状态,或者会出现买涨不买跌的行情。

■近期即将入市项目一览

泰禾中央广场

项目特色:不限购装修状况:精装修

开盘时间:预计2015年8月将开盘一期LOFT

首都楼房买卖市场经商者过夜翻身成交翻倍,一天卖出近40亿。物业地址:大兴区兴华大街与新源大街交会处东北

房价:最低价160万元/套

户型:主推45-160平方米不限购LOFT

简介:处于4号线义和庄地铁上盖,位于大兴新城核心区,地块占地14万平米,总建筑面积41万平方米,产权50年。

世界侨商中心

项目特色:不限购装修状况:精装修

开盘时间:一期公寓6-2#预计近期开盘

物业地址:通州永顺镇北关东南角

房价:预计均价98万元/套

户型:40-90平米

简介:世界侨商中心公寓开始排号,公寓6-2号楼,共27层,4梯20户,世界侨商中心另推出2栋商业,户型面积区间为40-200平方米,预计价格区间为30000-70000元/平方米,预计2017年下半年交房。

保利大都汇

物业地址:通州新华北路东侧与永顺东街交会处

房价:最低价30000元/平方米

户型:主推45-80平方米艺术公寓和100-300平方米创意办公产品

简介:保利大都汇艺术公寓产品共2栋,一栋为18层,另一栋为22层,均为5部电梯,1个单元,23户,户型面积区间42-55平方米、65平方米、70平方米、80平方米,层高4.2米,每户均赠送面积4-5平方米不等;预计价格为30000-35000元/平方米。创意办公产品为3栋,均为9层,户型面积区间为100-300平方米,层高4.2米,预计价格为35000元/平方米。

新北京中心

装修状况:精装修

开盘时间:预计2015年7月一期公寓开盘

物业地址:通州运河核心区

房价:待定

户型:40-75平米

简介:新北京中心目前已启动排卡,排卡享受1万抵3万优惠。产品为1栋LOFT公寓,精装修,50年产权,131米高,29层的超高层建筑,层高4.2米,共585套房源。

ID CITY艾迪城

装修状况:精装修

开盘时间:预计7月开盘

物业地址:位于北五环中央别墅区

房价:待定

户型:45平方米、60平方米、70平方米、80平方米

简介:IDCITY艾迪城位于中央别墅区地铁15号线花梨坎站,是由国际顶级设计大师梁志天先生倾力打造的精装loft,层高4.5米,50年产权。项目样板间已正式开放。

京华时报记者 潘秀林 桂瑰

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